1Comme la plupart des villes d’Occident, Rome connut une nouvelle période de croissance à partir des X^e-XI^e siècles. Sous l’effet d’une immigration accrue, le renouveau de la construction et la reprise de l’urbanisation entraînèrent la constitution d’un espace urbain structuré à proximité du Tibre, vecteur de la croissance. Mon propos n’est pas d’étudier ici les différentes phases de ce mouvement, que j’ai analysées ailleurs, mais d’examiner les conséquences qu’il eut sur le régime de la propriété et les modes de gestion immobilière1. Quelques considérations liminaires, forcément schématiques, seront cependant utiles à la clarté de l’exposé.

2À Rome comme ailleurs, l’urbanisation ne s’est pas déroulée de façon spontanée mais a été promue pour une large partie par quelques grands propriétaires ecclésiastiques qui ont loti de vastes terrains vagues à charge pour les preneurs de bâtir une maison à leurs frais. Pour ce faire, une forme contractuelle unique a été utilisée jusqu’à la fin du Moyen Âge : la concession de parcelles ad domum faciendam pour de longues durées variant de dix-neuf ans à trois générations, quand elles n’étaient pas perpétuelles. Au moment de l’entrée en tenure, le preneur versait un droit d’entrage, souvent élevé, appelé entratura et un cens annuel, de faible montant, récognitif de la propriété éminente du concédant. Au terme du contrat, un droit de renouvellement du bail, inférieur au droit d’entrage, était généralement requis. Le preneur disposait de la faculté d’aliéner, sous réserve d’obtenir le consentement du propriétaire et de verser un droit de mutation, à moins que celui-ci n’exerce son droit de prélation en rachetant à un taux préférentiel le bien concédé2. Naturellement, ces clauses pouvaient varier de façon importante selon les propriétaires et selon les rythmes du marché immobilier mais l’examen de ces variations, fort significatives dans le détail, n’entre pas dans les limites du présent travail.

3De semblables modalités contractuelles eurent des conséquences fondamentales sur le régime de la propriété et sur la condition juridique des immeubles et, partant, sur la gestion immobilière mise en pratique par les propriétaires ecclésiastiques et laïques. Elles furent également le moyen original qu’utilisa aux XIII^e-XIV^e siècles la grande noblesse pour instaurer en ville des juridictions et des seigneuries foncières inconnues jusqu’alors3.

Régime de la propriété et condition juridique des immeubles

4Pour des raisons évidentes, les transactions immobilières précisaient toujours, d’une manière ou d’une autre, la condition juridique des biens immobiliers qui faisaient l’objet d’une mutation ou, pour être plus exact, elles spécifiaient quelle était l’étendue des droits sur l’immeuble qui étaient cédés. Jusqu’au milieu du XII^e siècle, les notaires mentionnaient uniquement dans l’acte de vente de quelle manière le vendeur était entré en possession du bien dont il se séparait : « quomodo mihi evenit per chartam venditionis », « per chartam permutationis », « ex parte meum parentum », ou encore, dans le cas des ventes de droits de concession sur des immeubles, qui apparaissent à Rome à la fin du XI^e siècle pour se multiplier dans la seconde moitié du siècle suivant, « secundum tenorem chartule locations »4. À partir des années 1150, alors que les ventes de droits de concession continuent d'être qualifiées de « venditiones secundum tenorem locationis »5, les ventes de propriétés pleines et entières sont désormais faites « ad veram hereditatem perpetuamque proprietatem », « ad veram proprietatem perpetuamque hereditatem », puis « ad veram et mundam (sive puram) proprietatem » à partir de la seconde moitié du XIII^e siècle6. Si la précision des termes est sans doute redevable au renouveau du droit romain, il est surtout devenu indispensable de distinguer désormais clairement des transferts de formes réduites de possession les ventes de propriétés entières : après avoir dominé pendant longtemps le marché immobilier, celles-ci furent en effet supplantées à partir du milieu du XII^e siècle par les transactions sur les immeubles tenus en concession et sur les édifices construits au terme des lotissements7. Il faut ainsi voir dans de telles expressions un indice de la très large diffusion des formes de propriétés limitées, incomplètes, « impures » ou « immondes », pour reprendre le vocabulaire utilisé par les contemporains.

5La conséquence juridique principale des lotissements effectués à partir du XI^e siècle fut en effet de dissocier à long terme la propriété de l’édifice de celle du sol. Au XI^e siècle, les concessionnaires de parcelles désormais construites qui sollicitaient du propriétaire du terrain le renouvellement de leur bail, parlaient de « terrae vesves-trae» et de « domus » ou de « tendiae nostrae ». Un siècle plus tard apparut le mot technique de superficies (super et facere), en quoi il faut voir un autre témoignage du renouveau du droit romain, rarement celui d’edificium, pour désigner l’édifice construit sur le terrain d’autrui, appelé pour sa part casalinum, terra, casa, solum, fundus ou territorium et surtout, à partir du milieu dun XIII^e siècle, proprietas. L’expression utilisée le plus fréquemment pour désigner cette réalité nouvelle fut désormais celle de « domus posita in proprietate talis »8. La dissociation juridique de l’immeuble ne fait aucun doute. Il suffira d’en donner deux exemples : en 1177 un certain Giovanni di Girardo restitua au monastère S. Cosimato au Transtévère la location d’un terrain, autrefois à bâtir et désormais construit, et lui vendit la maison qu’il avait édifiée au-dessus ; deux siècles plus tard, en 1352, le camérier de l’hôpital S. Spirito in Sassia vendit à un tel Giovanni di Processo le superficies d’une maison, les murs et le toit donc, pour 28 florins tandis qu’il lui louait le sol et la « proprietas dicti superficiei seu domus » pour un cens annuel de 6 deniers9.

6Conséquence des lotissements, une situation semblable résultait des modalités contractuelles des concessions de parcelles ad domum faciendam. Jusqu’au XIII^e siècle inclus, la totalité des concessions de terrains et de maisons stipulaient que l’entretien du fonds était à la charge du preneur, comme le précise la clause omniprésente ad meliorandum, dont des variantes spécifiaient parfois la nature des travaux à entreprendre (ad rezelandum, ad construendum, ad tectum tegulis cohoperiendum, ad calcem murandum, etc.)10. Dans leur majorité, les concessions étaient renouvelables à perpétuité de telle sorte que les actes n’abordent pas la question, pourtant essentielle, de savoir à qui appartenaient les améliorations apportées au fonds, la construction en l’occurrence. Il en résulta une appropriation effective de l’édifice par le bâtisseur, comme le montre ce renouvellement d’un bail de dix-neuf ans effectué par le monastère S. Silvestro in Capite en 1229 à son concessionnaire d’« unum casarinum super quem tendiam habet »11. De rares cas ne suivent pas ce modèle, la collégiale S. Maria Nova par exemple qui délivrait des baux non renouvelables au terme desquels la parcelle et la maison devaient être restituées à la collégiale « prout fuerint meliorate »12. Dans de tels cas, exceptionnels, le sol incorporait l’accession suivant le principe du droit romain « superficies solo cedit ». Un autre cas, exceptionnel également avant le XIV^e siècle et la large diffusion des baux à court terme, est celui du remboursement par le propriétaire des dépenses effectuées pour l’entretien de l’immeuble : ainsi la concession d’une maison prévoyant en 1241 que « si tu (le preneur) in dicta domo expensas feceris, ipsa ecclesia tibi vel tuis heredibus solvere et restituere teneatur » fait-elle alors figure d'exception13.

7Jusqu’aux XIII^e-XIV^e siècles, les formes dissociées de propriété résultaient habituellement des modalités contractuelles des baux à construction. Des exemples de démembrements volontaires entre la propriété de l’édifice et celle du sol sont cependant attestés à partir du XIV^e siècle. Ceux-ci ne furent pas seulement le fait de propriétaires ecclésiastiques qui trouvèrent ainsi le moyen de pallier l’interdiction canonique de vendre leurs biens mais aussi celui de propriétaires laïques qui n’étaient évidemment pas astreints aux mêmes obligations. Le propriétaire, qui se déchargeait de la sorte des frais d’entretien du fonds comme dans tout contrat emphytéotique, recevait toutefois au moment de la transaction pour prix de la vente de l'édifice des sommes supérieures aux droits d’entrée en tenure, tout en conservant la propriété du sol et donc en percevant régulièrement le cens et, de façon irrégulière mais dans tous les cas fréquente compte tenu de la structure du marché immobilier, les droits de mutation. Il conservait également la faculté d’acquérir à nouveau l’édifice à un prix préférentiel. C’est ainsi par exemple qu’en 1365 Giovanni di Cola Sarraceni vendit une maison pour le prix de 20 florins tandis que l’acquéreur devait lui verser annuellement un cens de 6 deniers provinois et 5 sous en cas de mutation, ce qui advint deux ans après seulement14.

8Sans recouvrir totalement les notions juridiques de domaine éminent et de domaine utile15, la propriété du terrain et celle de l’édifice relevaient par conséquent très fréquemment de deux personnes distinctes. À la différence de celui qui n’avait que la possessio, le propriétaire des murs, mais pas du sol, jouissait de la faculté de louer à court terme la maison à un tiers sans céder pour autant autre chose qu’un droit d’usage temporaire et limité. Je ne connais à Rome qu’un seul cas où cette chaîne, somme toute fort simple, s’agrandit d’un maillon supplémentaire. À la fin du XIII^e et au début du XIV^e siècle, l’église S. Vincenzo près de Saint-Pierre était propriétaire du sol de plusieurs maisons ; l’église l'avait concédé iure locationis à la famille Thebaldeschi qui en assurait la gestion. Pour l’usage du terrain, les propriétaires des maisons versaient un cens et tous les droits afférents aux Thebaldeschi, appelés « locatarii ecclesie S. Vin-centii », qui payaient à leur tour cinq sous de cens à l’église et les droits de mutation le cas échéant16.

9Les sources qui permettraient de mesurer la part relative de la propriété pleine et entière et de la propriété dissociée manquent à Rome mais plusieurs indices tendent à démontrer que le régime spécifique de la propriété dissociée était très largement répandu. Les minutiers notariaux de la deuxième moitié du XIV^e siècle attestent que le quart des maisons vendues entre 1350 et 1400 étaient assises sur des terrains dont le propriétaire n’était ni le vendeur ni l’acquéreur17. En réalité, la diffusion était sans doute plus importante que ne le laissent à penser les registres notariaux conservés. Pour l’administration de leurs patrimoines et notamment pour les consentements accordés aux transactions de biens-fonds concédés, nombre d’institutions ecclésiastiques utilisèrent en effet à partir de la fin du XIII^e siècle et du début du XIV^e siècle leurs propres notaires et procureurs qui établissaient leurs actes dans des libri instrumentorum dont seuls de rares exemplaires ont été conservés pour le XIV^e siècle18. Selon les fonds d'archives à disposition, les propriétés dissociées représentent la moitié, sinon davantage, du parc immobilier documenté. Autre indice allant dans le même sens, plusieurs très grands patrimoines se résumaient à cette forme de la propriété : les 154 maisons de S. Maria in Campo Marzio aux XII^e-XIII^e siècles sans doute, les 180 maisons de S. Silvestro in Capite vers 1330 sûrement, les 220 maisons de St-Jean-de-Latran vers 1300 peut-être ou encore, pour un patrimoine laïque de relief, les 80 maisons de la famille Boveschi dans les années 1380 appartenaient en réalité à leurs habitants qui étaient cependant concessionnaires du terrain sur lequel elles étaient bâties19. Un indice plus probant encore réside dans le fait que le régime de la propriété dissociée semble former le droit commun à partir du milieu du XIV^e siècle quand la propriété pleine et entière est désormais définie comme une propriété qui n’est grevée ni de cens ni de servitudes : à la formule « ad veram et mundam proprietatem » qui s’était imposée depuis la fin du XIII^e siècle sont ajoutées dans le courant du XIV^e siècle des expressions qui définissent la propriété pleine et entière par l’exemption de charges juridiques et financières et de servitudes grevant le bienfonds20. Au même moment, ce n'est pas un hasard, la propriété dissociée fut elle-même l’instrument d’innovations sociales très importantes que j’étudierai plus loin.

10Il convient auparavant d’examiner, sans pouvoir le faire ici dans le détail, quelles catégories de propriétaires mettaient en œuvre un mode de gestion conduisant à ce régime spécifique de la propriété.

Gestion immobilière et propriété dissociée

11Il est d’usage de voir dans l’emphytéose et la concession de longue durée le moyen privilégié qu’ont utilisé les propriétaires ecclésiastiques pour gérer leur patrimoine21. Sans entrer dans ce problème général et dans ses liens avec la crise de la propriété ecclésiastique à partir des derniers siècles du Moyen Âge22, je voudrais seulement examiner ici dans quelle mesure cette forme contractuelle a été mise en œuvre pour la gestion des patrimoines ecclésiastiques et laïques et, plus encore, par quelle catégorie de propriétaires ecclésiastiques ou laïques.

Patrimoines ecclésiastiques et dissociation de la propriété

12Premier écueil à éviter, parler de la propriété ecclésiastique comme s’il s’agissait d’un ensemble homogène. Il est en effet nécessaire d’examiner, au cas par cas, le patrimoine des grandes basiliques, des collégiales, des églises paroissiales, des monastères des ordres anciens et nouveaux ou réformés, des institutions hospitalières et des confréries, en bref des institutions ecclésiastiques dans toute leur diversité. Faute de place, il ne m’est pas possible de développer les résultats de cette enquête dont je vais m’efforcer de résumer les conclusions principales23. À l'examen, ce n’est pas le rang qu’ils occupent dans la hiérarchie des institutions religieuses qui détermine les modes de gestions patrimoniales mis en œuvre par les établissements ecclésiastiques, d’autant plus que celui-ci n’est pas immuable. Il n’est pas rare en effet de voir tel établissement changer de desservants et d’attribution tout en conservant la même politique patrimoniale24. À Rome en tout cas, une ligne de partage sépare nettement deux types de patrimoines ecclésiastiques, quelle que soit par ailleurs la nature de l’établissement propriétaire : d’un côté des patrimoines qui ont été constitués et mis en valeur au moment de la phase d’expansion des XI^e-XIII^e siècles à laquelle ils ont du reste largement contribué ; de l’autre ceux qui se sont formés au terme de cette période, aux XIV^e-XV^e siècles.

13Au moment de leur fondation, les premiers avaient souvent bénéficié de concessions pontificales de vastes terrains à proximité de l’établissement : ce fut le cas, par exemple, du monastère grec d’abord puis bénédictin de S. Silvestro in Capite fondé par le pape Paul I^er (757-767)25. Dès l'apparition des premiers signes de croissance vers l’an mil, les monastères SS. Nicola e Ciriaco in Via Lata, S. Maria in Campo Marzio, S. Silvestro in Capite, S. Cosimato au Transtévère, la collégiale S. Maria Nova et d’autres établissements moins bien documentés mirent en valeur leurs terrains, vagues et abandonnés aux ruines pour la plupart, quelquefois cultivés, en concédant des parcelles ad domos faciendas. Des motivations économiques indéniables sous-tendaient ces concessions comme le montrent les variations de la durée des baux, des clauses et des prix en fonction des fluctuations du marché immobilier. Mais les préoccupations principales des administrateurs de ces établissements promoteurs étaient sans doute d'accroître le nombre des fidèles de l’église davantage que d’augmenter le patrimoine immobilier de l’établissement propriétaire. Les baux à construction mentionnent parfois, mais c’était sans doute la règle à Rome comme ailleurs, l’obligation pour les preneurs d’accomplir leurs devoirs religieux et surtout celle de se faire enterrer dans l’église de l’établissement propriétaire, et par conséquent de faire verser par leurs familles les offrandes mortuaires, poste principal des revenus paroissiaux26. Le succès des lotissements ecclésiastiques est abondamment attesté par les actes des notaires, par les confirmations pontificales des biens des églises et surtout par les inventaires-censiers qui ont été conservés : 180 maisons énumérées dans un censier des années 1333-1334 avaient ainsi été bâties sur les terrains du monastère S. Silvestro in Capite qui n’était propriétaire que du sol qu’il avait concédé pour une longue durée, renouvelable ou perpétuelle27.

14Jusqu’à la seconde moitié du XIII^e siècle, on n’observe pas de différence notable entre la concession emphytéotique d’une maison et celle d’un terrain bâti mais dont l’édifice est dissocié juridiquement du sol. Du reste, les notaires ne distinguaient pas de manière systématique les deux cas de figure. Ce n’est qu’à partir du milieu du XIII^e siècle, quand apparurent les premiers exemples de location à court terme et à fort loyer, que la spécificité du régime foncier se fera sentir dans la gestion immobilière. Sauf à remembrer leurs patrimoines en réunissant la propriété de l’édifice à celle du sol, fait rarement attesté par la documentation, ces propriétaires ne pouvaient en effet recourir aux nouveaux modes contractuels. En revanche, les établissements qui, comme Saint-Pierre de Rome ou la confrérie du S. Salvatore ad Sancta Sanctorum, édifiaient alors leurs propriétés, recevant la donation, voire achetant des maisons entières, utilisèrent sans hésiter les possibilités offertes par les nouveaux contrats, quitte dans ce cas à prendre en charge eux-mêmes les frais d’entretien de leurs patrimoines immobiliers. Une seule comparaison mettra en évidence l’abîme qui séparait, au niveau des revenus, les patrimoines de formation ancienne et ceux de formation récente : au milieu du XIV^e siècle, les 150 maisons du chapitre de Saint-Pierre de Rome, fort bien situées au voisinage immédiat de la basilique, rapportaient 270 fois plus que le sol de 180 maisons du monastère S. Silvestro in Capite. C’est dire à quel point le dynamisme des établissements qui avaient promu l’urbanisation des XI^e-XIII^e siècles en lotissant leurs terrains à charge pour les preneurs de bâtir à leurs frais, avait eu cette conséquence indirecte, imprévue, de geler à long terme leur patrimoine foncier. Ils se trouvaient ainsi dépossédés, non pas de leurs biens-fonds comme cela aurait été le cas dans l’hypothèse, qui était celle de Cinzio Violante, où le contrat emphytéotique aurait été assimilé à une vente larvée, mais bien de la possibilité juridique de recourir aux nouvelles formes de gestion qu’offraient les baux à court terme et à fort loyer. Les institutions qui, au contraire, n’avaient pas pris part à ce mouvement, n’étaient pas liées aux XIV^e-XV^e siècles par les contraintes du passé et étaient par conséquent en mesure d’utiliser à plein les nouvelles possibilités contractuelles, ce qu’elles n’ont pas manqué de faire.

Patrimoines laïques et dissociation de la propriété

15La documentation romaine contemporaine de l’expansion des XI^e-XIII^e siècles n’atteste guère la participation des grands ou moins grands propriétaires laïques à l’urbanisation, aux lotissements et à l’incitation à la construction. On connaît quelques rares concessions par des laïques de terrains ad edificandum qui sont conservées dans des fonds d’archives ecclésiastiques où elles sont arrivées en tant que munimina (actes qui ont suivi la destinée des biens qu’ils documentaient lors de leur entrée dans quelque patrimoine ecclésiastique) : par exemple la concession de parcelle à bâtir voisine du Colisée en 1146 par les fils d’une certaine Maria de Silvano à Nicolaus Cari Iohannis ; avant 1161, donnée ou vendue, la parcelle entra dans le patrimoine de la collégiale S. Maria Nova à qui le concessionnaire versa désormais les deux deniers de cens ; en 1195, la veuve de Nicolaus Cari Iohannis vendit avec le consentement du prieur de S. Maria Nova la maison édifiée par son défunt mari au meunier Oddon28. De tels actes sont toutefois très rares aux XII^e-XIII^e siècles. Quant aux archives bien fournies de la principale famille romaine, les Orsini, elles ne contiennent pour les XII^e-XIII^e siècles qu’une seule concession de casarenum ad hedificandam domum en 127829. Avec la conservation des registres des notaires à partir du milieu du XIV^e siècle, les ventes et les concessions de parcelles à bâtir sont mieux documentées, sans atteindre jamais des proportions significatives. Faut-il conclure de cette indigence documentaire que la participation effective de l’aristocratie laïque à l’urbanisation romaine fut fort limitée ? Ce serait aller vite en besogne. Quelques indices montrent en effet le contraire. Au XIV^e siècle, dès lors que la conservation des premiers minutiers rééquilibre la situation archivistique qui mettait auparavant la documentation ecclésiastique au premier plan, le quart des ventes de maisons dissociées du sol sur lequel elles étaient bâties intéressent des maisons assises sur des terrains de propriété laïque. Mais il y a mieux. Si l’on dresse la liste des propriétaires de terrains sur lesquels ont été bâties des maisons qui appartenaient à leurs constructeurs, on dénombre au XIV^e siècle une cinquantaine de personnes laïques pour une soixantaine d’institutions ecclésiastiques30. Il est difficile, faute de sources appropriées, de comparer l’étendue respective des patrimoines laïques et des propriétés ecclésiastiques, certainement plus importantes mais dans une mesure que nous ignorons. Signalons toutefois l’existence de quelques très grands patrimoines laïques à partir de la seconde moitié du XIII^e siècle, celui des différents rameaux des Orsini ou celui des Boveschi qui possédaient notamment au XIV^e siècle le terrain de quelque 80 maisons31. À la différence des grands patrimoines ecclésiastiques, à l’intérieur desquels le régime foncier était en général très homogène, les patrimoines laïques comptaient, outre les édifices destinés à l’usage privé du lignage, des immeubles dont la condition juridique n’était pas uniforme, en proportion variable selon les cas. À côté des maisons possédées en pleine propriété, concédées en emphytéose ou bien baillées à court terme à leur locataire pour des prix annuels assez élevés avoisinant 10 % de la valeur de l’immeuble32, ils comprenaient également le terrain de maisons dont les murs appartenaient à leurs habitants. Ainsi en 1308 les Mardoni possédaient-ils six maisons louées et le terrain, et seulement lui, de deux maisons tandis que la famille De Ponte possédaient pour sa part en 1330 quatre immeubles et quatre boutiques baillés à court terme et dix-huit parcelles bâties desquelles était dissociée juridiquement la propriété de l’édifice33. Si les locations de maisons à court terme répondaient certainement à des motivations économiques, les concessions emphytéotiques de terrains bâtis renvoyaient sans doute à d’autres préoccupations qu’il convient maintenant d’examiner.

Dissociation juridique de l’immeuble et seigneuries foncières

16La documentation contractuelle étudiée jusqu’à maintenant ne mentionne d’autres obligations pour le preneur que celles relatives à l’entretien et à l’amélioration du fonds, au versement du cens à échéance régulière, au droit de prélation du propriétaire du sol, aux modalités d’une mutation éventuelle, etc. : il ne s’agit jamais que d'obligations réelles et matérielles. Les seules obligations personnelles, attestées pour certaines concessions de biens ecclésiastiques, portaient, on l’a vu, sur l’exercice des devoirs religieux des concessionnaires. Dans les cas des grands propriétaires laïques, on parle volontiers de clientélisme, de contrôle exercé sur des portions de l’espace urbain et de solidarités de voisinage sans que ces notions à la définition pour le moins fluide soient toujours fondées sur des bases documentaires et juridiques précises34. Les sources romaines fournissent à ce dossier des pièces de grand intérêt.

17À partir des années Vingt du XIV^e siècle, de façon sporadique d’abord puis plus fréquemment à partir du milieu du siècle, des mots nouveaux, à la forte résonance, viennent enrichir le vocabulaire de la propriété immobilière romaine : dominus pour désigner certains propriétaires, dominium certaines formes de la propriété, vicinantia un territoire où s’exercent des iura, une iurisdictio, qualifient désormais des réalités, nouvelles ou qui n’avaient pas encore trouvé les mots pour les exprimer, qu’il convient de cerner avec précision. Sans reprendre ici les documents un par un, tâchons, autant que faire se peut, de définir ces termes, nouveaux dans le lexique urbain à Rome, en donnant pour commencer quelques exemples. En 1332 était vendue une maison sise sur une parcelle appartenant à l’église S. Salvatore in Lauro dans le rione Ponte, avec le consentement du recteur qui intervenait en tant que « dominus et proprietarius dicte domus »35. En 1369, la vente des murs d’une maison située sur un terrain appartenant aux Orsini, dans le rione Ponte également, était faite sous réserve des « iura dominii et proprietatis dicte domus »36. En 1343 encore sont mentionnés dans le rione Trevi les maisons, les tours, les palais et les tènements immobiliers « cum tota vicinantia et iure ipsius vicinantie » qui avaient appartenu à Giovanni Conti37.

18La réalité que désigne la vicinantia romaine, quelquefois appelée convicinium38, ne correspond pas à la vicinia ou à la vicinantia attestée surtout dans les villes d’Italie septentrionale, mais pas uniquement, dès le XII^e siècle avec le sens de paroisse, de contrada, de quartier et désignant également la communauté de ses habitants39. À Rome en effet, une vicinantia était une chose que l’on pouvait posséder, transmettre, vendre ou acheter. Espace nettement délimité dont les marges étaient reconnues, elle englobait des biens immobiliers : telle vicinantia s’étendait jusqu’à la maison d’un certain Bucius Marcellani40 ; tel palais du rione Monti et de la contrada Biberatica était localisé dans la vicinantia de deux nobiles viri, les frères Cecco et Pietro de Archioninis41. En outre, une vicinantia était toujours associée à un ensemble immobilier important, composé de tours, de palais, de tènements, de maisons, duquel elle formait un appendice, comme cette vicinantia jointe aux édifices et aux fortifications que Paolo de Veneraneriis et ses frères possédaient dans le rione Colonna en 136942. Comme la tour, emblème de l’unité et de la puissance des grands lignages, la vicinantia était souvent accompagnée du cognomen de ses propriétaires, presque toujours membres de la grande noblesse romaine (Orsini, Colonna, Caetani, Boveschi, Conti, etc.) ou bien des personnes qui les avaient acquises de grandes familles (Giovanni dello Preyte, Lello della Valle, etc.)43. Le caractère seigneurial semble ainsi appartenir à l'essence même de la vicinantia44. Le trait fondamental, qui distingue la vicinantia de n’importe quel bien foncier, tient en effet aux droits et à la juridiction qui lui sont liés de façon intrinsèque : « vicinantia cum iure et iurisdictione », lit-on dans les documents qui vont parfois jusqu’à préciser « cum iure vicinorum »45. Dans tous les cas, les propriétaires percevaient de quiconque résidait dans leur vicinantia un cens sur l’immeuble qui y était localisé : un palais situé dans la vicinantia des Archioni, vendu en 1368, était assujetti pour cette raison au versement d’un cens annuel de deux deniers46. À quel titre ce cens était-il dû ? Nombreux sont les indices qui démontrent l’existence d’une relation très étroite entre la vicinantia et le régime juridique de la propriété dissociée. Les sources à notre disposition fournissent en effet de nombreux exemples d’énumérations redondantes des mots, synonymes ou peu s’en fallait, terra, solum, proprietas, terraticum et vicinantia47. Un acte, en 1396, est parfaitement clair en ce sens. Il s’agit de la vente par Giovanni di Lello Stadi à Lorenzo di Giordanello de Bucchabellis de nombreux biens immobiliers et surtout de la vicinantia de Statiis définie explicitement comme la propriété du sol de dix-neuf maisons qui devaient chacune un cens variant entre 5 et 22 sous. L’ensemble, qui rendait 3,5 florins bon an mal an, fut vendu pour 350 florins48.

19Vicinantia, tel fut par conséquent le mot utilisé pour désigner à partir du XIV^e siècle la propriété du sol dissociée de celle des maisons et pour la jouissance duquel leurs habitants payaient un cens. Dans certains cas seulement car toutes les propriétés de ce type n’étaient pas désignées par ce mot. La différence réside à l’évidence dans la juridiction sur les « voisins », le « ius vicinorum », qu’exerçait le propriétaire d’une vicinantia et que ne détenait pas un simple propriétaire de fonds de terre appelés terratica. Sans livrer de précision sur la nature des juridictions exercées, les actes notariés documentent cependant l’apparition concomitante dans les années 1320, on l’a vu, du terme vicinantia et des expressions dominus et proprietarius et ius domimi et proprietatis qui attestent à partir de cette date l’existence d’un dominium, de droits seigneuriaux, dans les rapports de propriété immobilière49. D’autres sources livrent quelques indices plus explicites en ce sens.

20Dans une lettre adressée au pape Clément VI en 1347, le tribun Cola di Rienzo l’informait de ses activités et, notamment, de ses efforts pour réprimer la prépotence des barons romains. Il avait interdit, en particulier, à tout Romain « aliquem in dominum nominominare»50. Cola di Rienzo obtint du reste la soumission, éphémère, des barons qui lui jurèrent obéissance : l’auteur anonyme de la Vie de Cola ne manque pas de s’étonner lorsque Francesco Savelli, seigneur de Cola, n’en vint pas moins lui jurer sujétion à son tour51. À la même époque à peu près, un certain Giovanni di Bartolomeo léguait par testament 15 florins au même Francesco Savelli, qu’il appelait également son seigneur, à qui il confiait la garde de ses biens et dont il fut par ailleurs le vicaire en 134252. Un autre lien unissait Cola di Rienzo à ce Giovanni di Bartolomeo : tous deux avaient leurs maisons non loin du théâtre de Marcellus, forteresse des Savelli, dans l’aire d’influence et les propriétés de la famille53.

21L’habitude était alors de représenter sur la façade des maisons les armes du propriétaire éminent. En témoigne notamment un acte de concession de 1380 dans lequel le preneur promit de peindre les armes de son propriétaire sur la façade « in singnum vere possessionis »54. Dans les luttes qu’il mena contre la féodalité, Cola di Rienzo ne s’y trompa pas qui interdit notamment aux Romains de représenter sur leurs maisons les armes des Orsini, des Colonna, des Savelli et de tous les autres barons, signe manifeste de la domination exercée par les grandes familles sur le voisinage de leurs demeures romaines55. Le gouvernement qui promulgua avant le mois de novembre 1360 les statuts anti-nobiliaires étendit du reste cette disposition aux vassaux des castra dépendant de la commune56. La lettre de Cola di Rienzo et les statuts de 1360 montrent ainsi avec netteté comment l’hommage féodo-vassalique, à la campagne mais aussi en ville sous des formes sans doute plus fluides (« dominum nominare », « sacramentum fidelitatis seu vassallagii », « iuramentum vassallagii ») se matérialisait par la représentation immédiate sur la façade de la maison du vassal des armes du seigneur, maître du sol.

22Véritable seigneurie foncière, la vicinantia romaine témoigne par conséquent du passage des obligations matérielles qui pesaient au nom des fonds de terre sur les propriétaires de murs bâtis sur des terrains d’autrui, à l’instauration de droits et de juridiction, que la documentation à disposition ne permet pas de définir avec précision, mais qui n’en étaient pas moins concrets et réels pour autant, sur les habitants de ces maisons, entrés dans la dépendance du seigneur propriétaire du sol. Davantage que les revenus procurés par la location et la concession de maisons, une telle réalité forme sans aucun doute la raison d’être et le but ultime des politiques d’acquisition et d’agrandissement des patrimoines immobiliers menées à grands frais par la noblesse féodale romaine, Orsini en tête, à partir du milieu du XIII^e siècle57. Elle marque ainsi l'introduction et le développement de formes de féodalités urbaines au moment de la longue absence de la papauté et de la prépotence accrue d’un groupe baronal turbulent, justifiant de la sorte les mesures prises ensuite par les gouvernements « populaires » contre de telles juridictions privées à l’intérieur même de la ville58.

23Ces premières remarques n’avaient d’autre prétention que celle de montrer comment un type spécifique de propriété avait été utilisé par la grande noblesse pour habiller d’un vêtement juridique les tentatives d’introduction à Rome de formes urbaines de la seigneurie. L’analyse minutieuse des conditions de la formation et des destinées des vicinantie romaines permettra d’en définir les caractères. Ce sera l’objet d’un autre travail.

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24Je m’étais proposé de retracer l’évolution, depuis sa formation au XI^e siècle jusqu’à son apogée au XIV^e siècle, d’une forme de propriété héritée des modalités de l’urbanisation, dont le développement et la diffusion à partir du XII^e siècle furent à la mesure du dynamisme des propriétaires fonciers. Il n’est pas exclu, bien au contraire, que les formes dissociées de la propriété ait représenté une proportion très importante, que nous ne pouvons cependant chiffrer, du parc immobilier. Les patrimoines ecclésiastiques ont vu sans doute le développement principal de cette forme du régime foncier, mais pas tous ni uniquement. De nombreux et importants patrimoines ecclésiastiques n’étaient pas régis selon ce modèle tandis qu’il était répandu également auprès de propriétaires laïques de premier plan. Au terme de la vague d’urbanisation, une situation paradoxale voit le jour au XIV^e siècle : pour les propriétaires ecclésiastiques qui avaient fait un large usage de telles modalités de mise en valeur des patrimoines, cette situation hypothéquait l’avenir et conduisait, à terme, à geler le patrimoine, sauf à mener à bien le remembrement de la propriété de l’édifice et de la propriété du sol. Ceux-ci se trouvaient dès lors dans l’impossibilité juridique de mettre en œuvre les formes « modernes » de gestion immobilière, les contrats de location à court terme contre un fort loyer, très rentables tant que les immeubles étaient en bon état. Les établissements ecclésiastiques dont le patrimoine a été constitué après la grande vague d’urbanisation ont fait un large usage des nouvelles formes contractuelles à tel point que, dans l’économie générale du chapitre de Saint-Pierre notamment, les revenus immobiliers pesaient davantage que les revenus agricoles.

25En revanche, les propriétaires laïques dont une part importante du patrimoine relevait du régime de la propriété dissociée – les grands lignages féodaux au premier plan – ont transformé l’institution pour instaurer des formes de féodalité urbaine dont on n'a pas de traces avant le XIV^e siècle. Évolution originale, cette forme de propriété a ainsi servi d’expression juridique à l’introduction à Rome de seigneuries foncières par la grande noblesse qui a tiré parti de l’absence prolongée de la Papauté et de sa domination sur le pouvoir communal. Au départ, une forme contractuelle unique, la concession ad domum faciendam, a ainsi entraîné la création d’une situation extrêmement diversifiée dont les conséquences à long terme furent sans aucun doute déterminantes sur les rapports de propriété et sur la structure et les modes de gestion des patrimoines immobiliers bien au-delà du Moyen Âge.