1Luoghi di riunione all’interno della città e aree cimiteriali nei suoi immediati dintorni hanno costituito certamente i tipi di proprietà immobiliari che la Chiesa di Roma ha controllato anche anteriormente alla «pace» costantiniana. Data la scarsità di testimonianze in proposito, è difficile dire entro quale quadro giuridico la comunità cristiana romana fosse in grado di gestire tali beni. Sembra tuttavia chiaro che, già nel corso del III secolo, le proprietà immobiliari urbane non si limitassero a comprendere semplicemente i luoghi necessari allo svolgimento dei servizi religiosi, ma constassero anche di immobili che, donati alla comunità, fossero da essa gestiti come beni di rendita. Così sembra lasciare intendere il provvedimento di Gallieno che ordinava la restituzione dei beni ai Cristiani dopo la persecuzione di Valeriano1.

2La «svolta» costantiniana aprì, corne è ben noto, un nuovo capitolo della storia della Chiesa. È da credere che l'arrichimento patrimoniale del corpus christianorum romano procedesse con la stessa velocità della crescita del suo prestigio politico. Il Liber pontifìcalis2, e in particolare le vite dei pontefici Silvestro I, Marco, Damaso, Innocenzo e Sisto III, ci offrono le principali indicazioni per seguire le linee di sviluppo di questo fenomeno. All’intemo delle loro biografie si conservano, infatti, le liste delle proprietà e dei beni mobili aggregati a varie chiese romane, più o meno importanti, al momento della loro fondazione. È stata frequentemente analizzata, attraverso questa fonte, l’ampiezza della distribuzione geografica delle proprietà fondiarie della Chiesa romana, nelle sue varie articolazioni. Basterà, fra tutti, ricordare qui gli studi compiuti in proposito da Charles Pietri3. Fundi e massœ sono disseminate, come nei patrimoni della aristocrazia cittadina del tempo, tra il territorio romano, la Campania, la Sicilia, l’Africa settentrionale, con non trascurabili propaggini anche in Egitto e Grecia. Minore attenzione hanno invece ricevuto i dati sulle proprietà all’intemo della città di Roma, che la Chiesa ottenne nello stesso periodo di tempo, ed è su di esse che invece mi soffermerò in questa sede, suddividendo il mio esame in due parti: la prima riguardante il problema dell’inquadramento giuridico di questi beni, e quindi anche le regole che ne condizionavano la gestione; la seconda, avente per oggetto gli aspetti più propriamente economici di tale gestione, vale a dire la redditività e la sua evoluzione nel tempo, anche in relazione ai vari tipi di proprietà di cui le fonti ci tramandano la menzione.

Condizione giuridica e quadro della gestione

3La porzione più considerevole delle proprietà acquisite dai diversi santuari cristiani di Roma era frutto, in vari modi, della generosità imperiale. I beni intra urbem, per quanto ci è dato conoscere, furono acquisiti sia attraverso la generosità imperiale, che di privati, sia laici che ecclesiastici, e facevano parte delle dotazioni per il mantenimento tanto dei maggiori luoghi di culto romani, che di quelle fondazioni minori cittadine, più direttamente sottoposte alla giurisdizione vescovile, note come tituli, che da quegli stessi privati erano state volute. Per quanto riguarda i tituli, assistiamo a due tipi di intervento: da un lato abbiamo il pontefice che, autonomamente, promuove la realizzazione di nuovi tituli destinandovi risorse frutto di donazioni diverse, genericamente intestate alla Chiesa di Roma o al suo vescovo; in altre circostanze dei privati, che effettuano dei lasciti di una certa consistenza, ne impegnano a priori l’uso per la costruzione di una chiesa, utilizzando, se così si può dire, il papa e il clero romano come esecutori della propria volontà e come amministratori perpetui della pia fondazione, che porterà in generale il nome del benefattore4. Per il primo tipo di interventi abbiamo gli esempi del prete Equizio e di papa Silvestro che concorrono alla fondazione e alla dotazione del titulus Equitii; del papa Damaso che provvede alla dotazione del titulus suo omonimo; per il secondo, quello della inlustris femina Vestina, che provvede alla dotazione di un altro titolo, suo eponimo, al tempo di papa Innocenzo (401-417). Altri casi sono noti, fra IV e V secolo, anche se in minor dettaglio, illustrando ulteriori esempi di ambedue le modalità di intervento. (Marco, fra i papi; Pammachio, un aristocratico, fra i privati)5. In ognuna di queste circostanze, al di là delle immaginabili dotazioni di proprietà, di cui il titulus poteva godere, dobbiamo ricordare che alla base di tutto vi era quanto meno l’acquisizione dell'area urbana, ove la chiesa e i suoi annessi sarebbero poi sorti, nonché lo stanziamento di una somma in vista della costruzione. Le indagini archeologiche condotte all’interno degli antichi tituli hanno in generale dimostrato come queste imprese abbiano comportato interventi di profondo rimodellamento del tessuto edilizio sia dell’area su cui la chiesa è effettivamente sorta, che dei suoi immediati dintorni. E, in genere, la fondazione ha, se così si può dire, «disturbato» più di un preesistente edificio e, quindi, presumibilmente, più di un’unità proprietaria (come è ben evidente a San Clemente6).

4Riassumendo, i beni immobili che la Chiesa Romana mostra di possedere entro Roma fra IV e V secolo risultano tutti «aggregati» a singoli luoghi di culto definiti entro il quadro giuridico del titulus, che comportava una diretta responsabilità del vescovo nella gestione della singola fondazione al vescovo, ma allo stesso tempo l’inalienabilità del patrimonio assegnato. Ma non dobbiamo dimenticare che i mezzi con cui i pontefici dotavano questo tipo di chiese, quando erano loro a fondarle, dovevano essere tratti da un patrimonio centrale della diocesi, che era alimentato dalle offerte dei fedeli, da testamenti e anche da beni confiscati e trasferiti alla Chiesa. È il caso del patrimonio di un certo Basso, un ecclesiastico che aveva tentato di far incriminare papa Sisto III, i cui beni, quando le sue accuse furono dimostrate false, furono incamerati, per ordine di Valentiniano III, dalla ecclesia catholica7. Ci sono molte ragioni per ritenere che questa «cassa centrale» abbia teso col tempo a fondersi con quelli della basilica e del battistero lateranense.

5Fra l’ultimo quarto del V secolo e gli inizi del VI, i pontefici assunsero un indirizzo tendente a rafforzare il ruolo dell’amministrazione finanziaria centrale della diocesi, sia razionalizzando i criteri di ripartizione delle uscite, che riorganizzando la gestione delle entrate provenienti dai patrimoni immobiliari e fondiari che, infine, mirando ad estendere un controllo più forte sulle varie istituzioni religiose romane8.

6In concreto, le proprietà cittadine, probabilmente a partire da questo periodo, iniziarono ad essere inquadrate all’intemo di un unico patrimonium Urbanum, così come quelle esterne alla città vengono riunite in patrimonia ordinati su base geografica. La gestione di queste proprietà fra tarda antichità e VIII secolo, non sembra conoscere significativi cambiamenti. Apparentemente prevale l’abitudine di delegare la gestione delle proprietà ad affittuari, dietro annua corresponsione di una rendita stabile nel tempo. Il ricco dossier costituito dalle lettere di Gregorio Magno ci testimonia che in Sicilia, alla fine del VI secolo, era ancora praticata la locatioconductio a durata breve9. Mentre, per il Lazio, risultano solo locazioni a lunga scadenza, comprese fra i 29 anni e il tertium genus, tanto per beni fondiari urbani che rustici10. Attraverso i pochissimi casi di documenti conservati per intero, non si rileva che la durata del rapporto tra la Chiesa e il locatario determini variazioni della tipologia contrattuale «a lunga scadenza»: tale concessione avviene sempre dietro petitio del futuro locatario e si configura sempre come una conductio, la cui estensione nel tempo non deve mai porre in questione gli tura in re del legittimo proprietario, vale a dire la Chiesa, e deve garantire allo stesso tempo, la messa a profitto e/o il mantenimento di quanto dato in concessione. Non appaiono differenze nella struttura del patto, a seconda del tipo di bene in oggetto. Dal pochissimo che se ne può conoscere, il contratto di locazione stipulato con l’amministrazione pontificia è lo stesso sia per le proprietà immobilari urbane che per i fondi rustici. In qualsiasi caso, la clausola della melioratio della proprietà ricevuta in gestione, non comporta in alcun modo accrescimento di diritti del locatario. È da credere però che, per gli immobili in ambito urbano il problema dell’avanzamento di possibili diritti di superficie da parte del locatario si ponesse, visto che è esplicitamente detto in un contratto risalente all'epoca di papa Onorio I, per l’affitto di una domus cum horto presso le terme di Diocleziano, che la garanzia della stabilità nel tempo della pensio versata annualmente non permetteva neppure di reclamare indennizzi sulle migliorie eventualmente apportate alla proprietà11. Ben si sa che, tra le migliorie di una proprietà effettuabili da un locatario, quelle riguardanti eventuali modifiche o accrescimenti del costruito effettuate senza uno specifico dissenso del dominus potevano generare complessi conflitti che andavano dalla richiesta di risarcimento, da parte del locatario, all’avanzamento di pretese più consistenti sui diritti di proprietà12.

7Come si vede, in questi contratti confluiscono elementi appartenenti originariamente a diverse tipologie giuridiche: sembra che'il tendenziale appiattimento formale di tipi originariamente autonomi di patti locatori ad longum e ad longissimum tempus, che si è rilevato anche nelle procedure gestionali dei patrimoni fondiari del fisco imperiale a partire dal V secolo, abbia in certo modo «contagiato» anche la gestione dei beni pontifici.

8Altrettanto non si evidenziano differenze nella struttura dei contratti in dipendenza dei locatari con cui la Chiesa si trova a trattare: laici o ecclesiastici, essi dovevano essere comunque persone di status sufficientemente elevato da garantire una gestione e una solvibilità costanti nel tempo. Dalla documentazione che sopravvive si evince una cristallizzazione di quello che era stato il variegato mondo dei conductores di epoca tardoantica in una categoria più ristretta di notabili: socialmente parlando, assai più simile, ad esempio, a quella che, nella tarda antichità era costituita dai grandi enfiteuti del fisco imperiale13.

9Contemporaneamente vediamo sperimentati schemi giuridici che tendono a non indebolire i diritti eminenti, vale a dire la piena proprietà, deHamministrazione centrale pontificia sui beni immobili che vengono periodicamente stornati in perpetuo in favore di singole istituzioni religiose14. In sostanza, i papi, anche in ossequio a una serie di dettati sinodali e di disposizioni legislative imperiali, perfezionate soprattutto sotto Giustiniano, evitano di compiere atti che si possano pienamente identificare come vere e proprie dona zioni, e quindi alienazioni definitive, di beni immobili15. È sorprendente vedere come questo tipo di impostazione sia costante nel corso dei secoli, dal tempo di Gregorio Magno almeno sino all’inizio del X secolo, dando luogo, nei casi concreti, a ibride formulazioni che riconducono allo sforzo compiuto dall’amministrazone imperiale tardoantica per consentire una serie di concessioni più o meno ampie di possessio sui terreni fiscali, senza abdicare quasi mai completamente al dominium.

10Naturalmente questo tipo di procedure acquisirono valori diversi in relazione ai contesti in cui trovarono applicazione. Ma è indubbio che, se inizialmente esse servirono a regolare semplicemente i rapporti finanziari all’intemo della diocesi romana, con il proporsi del più vasto orizzonte, a partire dalla seconda metà dell’VIII secolo, di una signoria papale su Roma e sul Lazio, esse costituirono uno strumento di primaria importanza al fine di imporre o consolidare il controllo politico pontificio su determinate zone. Quando Stefano IV, nell’817, emise una celebre carta di confirmatio bonorum a favore dell’abazia imperiale di Farfa, introdusse il pagamento di un canone annuo sulle proprietà del monastero, da versare annualmente nelle casse pontificie16. Questo canone che, nella forma, configurava l’idea della preesistenza di diritti di proprietà pontifici sui beni del monastero, ovviamente mai esistiti, nella sostanza agiva come un vero e proprio tributo, ed era probabilmente l’unico mezzo a disposizione per definire la supremazia politica che il papato intendeva affermare su Farfa17. Leone IV, nell’854, all’indomani della fondazione della Civitas Leoniana, vale a dire della cinta fortificata che andava a proteggere l’area vaticana, compì una vasta donazione di beni urbani e fondiari in favore di un monastero vicino alla basilica di San Pietro18. Questo monastero, nel quale il papa era cresciuto, veniva a porsi, con questa iniziativa, come il centro di coordinamento di quasi tutte le strutture assistenziali e di accoglienza per i pellegrini intorno al santuario petriano. Il fatto che i beni siano stati trasferiti al monastero in regime di donatio, non impedisce tuttavia che il papa imponga a quest’ultimo di pagare un canone annuo alle casse centrali pontificie, intaccando così nei fatti la natura stessa dell’atto appena compiuto19.

11Come si vede da questi esempi, il concetto stesso di patrimonium pontificio si modifica nel corso del tempo, adattandosi a coprire la necessità di offrire ai pontefici mezzi per definire il controllo politico sul territorio laziale. Per il poco che ci è dato di consocere dalla scarsa documentazione superstite, la parola stessa patrimonium, nel corso del periodo compreso fra 780 e 910 oscilla costantemente fra i due significati di insieme delle proprietà «private» pontificie in una certa area e embrione di circoscrizione amministrativo-tributaria della signoria della nascente signoria papale. L’impossibilità di dirimere nettamente i due aspetti nasce essnzialmente dal fatto che gli strumenti messi a disposizione dalla tradizione amministrativa dei patrimoni come beni privati erano infinitamente più efficaci e consolidati per esprimere la volontà di esercitare un concreto ius in re, fosse anche esso quello relativo a una più generale e complessa signoria territoriale, da stabilire sia all’interno della città di Roma, che nella regione circostante.

Redditività dei beni urbani

12Ripartendo ancora dal periodo tardoantico, varrà la pena di riesaminare la documentazione disponibile per cercare di estrapolarne i dati essenziali sulla redditività dei beni immobili pontifìci.

13Si può forse immaginare che il flusso di beni immobili di ambito urbano fosse fortemente alimentato da una generosità meno «ufficiale», rispetto a quella che consentì la realizzazione delle più grandi basiliche, e più radicata localmente, e, quindi, volta a favorire una diffusione capillare dei luoghi di culto all’interno della città. Pur se, ovviamente, queste fondazioni non potevano competere, per ricchezza di dotazioni, con quelle promosse dalla generosità imperiale, nondimeno tali datazioni raggiunsero livelli non disprezzabili. E ciò grazie al fatto che, nel complesso dei beni attribuiti, la quota di reddito annualmente prodotta dalle proprietà urbane costituisce una percentuale importante, poiché ciascuna di esse offre mediamente il doppio rispetto a un fundus rustico, testimoniandoci di un mercato immobiliare urbano piuttosto vivace e di prezzi correnti sostenuti, almeno sino alla metà del V secolo.

14Vediamo nel dettaglio quello che si può conoscere20. Va innanzitutto premesso che, tendenzialmente, le proprietà urbane, che vanno a costituire parte della dote delle nuove chiese, sembrano disporsi nelle vicinanze di queste ultime. Pur con tutta la prudenza del caso, se ne potrebbe inferire che ciò rispecchi una preesistente struttura «raggruppata», topograficamente parlando, dei patrimoni dei donatori. Le otto domus conosciute nel periodo compreso tra il pontificato di Silvestro I (314-335) e quello di Sisto III (432-440), si attestano tra un reddito minimo di 58 solidi e un tremisse a un massimo di 155 solidi per una domus cui erano annessi un balneum e un pistrinum, vale a dire un forno. E ciò a fronte di un reddito medio dei fundi agricoli, che si attesta intorno ai 55 solidi. L'unico caso di un hortus urbano segnala una rendita annua di 15 solidi, mentre due balnea rendono rispettivamente 27 e 40 solidi e un forno ne fornisce ben 61. Case e magazzini non descritti in dettaglio, offrivano al battistero lateranense la bellezza di 2300 solidi all’anno, vale a dire circa un quarto del totale delle rendite; mentre, per quanto riguarda i tituli, queste percentuali si attestano su livelli ancora più alti, superando in un caso (quello del titulus Vestinœ) il 50%. Non sembra di poter rilevare particolari oscillazioni nel livello di rendita garantito da questo tipo di proprietà fra l’età costantiniana e la metà circa del V secolo; ma il campione è comunque così ristretto da sconsigliare qualsiasi generalizzazione. Fra le varie proprietà elencate, appare anche una domus arbitrata. L’uso aggettivato di questo participio è abbastanza inusuale, a quanto mi consta: l’unica soluzione che sembra logicamente plausibile è di considerare che, per ragioni non descritte in dettaglio, la valutazione della rendita della domus in questione fosse ancora in via di definizione.

15Il Liber Pontificalis ci consente anche di proporre un confronto con il valore della rendita immobiliare in un’altra grande città dell’Impero: Antiochia. Infatti, tra le donazioni fatte da Costantino alla basilica martiriale di Pietro in Vaticano (tutte localizzate nelle regioni orientali del Mediterraneo21₎ si segnalano anche alcune proprietà all’intemo della metropoli siriaca. L’unica domus inclusa nella lista offre una rendita di ben 240 solidi: ci troviamo evidentemente in presenza di un edificio di un certo prestigio; di livello assolutamente inferiore dovevano essere le celœ (cioè camere d’affitto) e la domuncula incluse nella lista, che offrivano entrambe 20 solidi all’anno. Stupisce di vedere immobili di questo genere tra le proprietà della corona, ma si può supporre, come è stato sostenuto con buone ragioni, che il patrimonio imperiale, in questo tipo di operazioni, abbia potuto anche fungere da collettore di iniziative di privati. I due horti e l’unico balneum menzionati presentano livelli di rendita molto simili ai casi noti per Roma, dal momento che abbiamo rispettivamente 10 solidi per i primi e 42 per il secondo. Un forno ne rende 23, mentre una taverna 10. Balneum, forno e taverna sembrano comporre un insieme coerente di proprietà entro una medesima zona della città22.

16Un’informazione di grandissima importanza che ci proviene dalle liste del LP è quella riguardante la presenza di horrea nel gruppo dei beni offerti da Costantino al Battistero Lateranense. Il possesso di horrea – vale a dire di magazzini per lo stoccaggio di derrate alimentari – in città da parte di privati nel periodo tardoantico non è rappresentato da questo unico caso, dacché sappiamo che tanto Simmaco, prefetto di città alla fine del IV secolo, quanto Lauricio, cubicularius imperiale vivente alla metà del V, ne annoveravano tra le loro pertinenze urbane, per immagazzinarvi quanto veniva riscosso in natura nelle proprietà più distanti da Roma insieme a quanto poteva forse anche essere acquisito sullo stesso mercato cittadino23. Quelli che risultano qui donati al Battistero della Cattedrale di Roma potrebbero tuttavia essere i progenitori-se così si può dire – di quegli horrea ecclesioe che, al tempo di Gregorio Magno, svolsero un ruolo di fondamentale importanza per la sopravvivenza stessa della città. Venuto ormai a mancare il sostegno dell’annona imperiale, la popolazione romana, in una percentuale che non potremo mai definire, ma certamente significativa, fruì delle distribuzioni di quelle derrate che i papi conservavano nei magazzini di proprietà ecclesiastica. E, come è stato da molti posto in evidenza, il sostituirsi allo Stato in questa funzione, una delle più tipicamente «pubbliche» della Roma tardoantica, può essere considerato uno degli elementi che lentamente consolidarono il potere dei pontefici in città24.

17Vanno spese alcune parole per spiegare cosa significhi che una certa proprietà rende, prœstat, secondo il formulario che troviamo applicato dal LP, un determinato numero di solidi all’anno. Poche fonti sopravvivono, purtroppo, dai secoli della tarda antichità, per poter istituire dei confronti sufficientemente ampi con le liste del LP. Uno di quelli possibili è rappresentato dai frammenti papiracei Tjaderl datati al 445-446 riguardanti le finanze del cubicularius imperiale Lauricio25. Si tratta di dati posteriori in alcuni casi 110 anni rispetto a quelli del L.P, ma bisogna accontentarsene. I preziosissimi resoconti finali riguardanti gli ammanchi rispetto alle entrate previste, suggeriscono che, per ciascuno dei fundi o delle massoe comprese nel patrimonio di Lauricio, l’ammontare del reddito fosse stabilito una volta per tutte, in base, probabilmente, alle accertate capacità produttive medie del bene in questione e richiesto nelle successive indizioni. Naturalmente, non possiamo escludere aggiornamenti o adattamenti della redditività di un bene, ma il meccanismo che sembra suggerirci questo papiro è quello di una relativa stabilita. Analoga indicazione è fornita dal papiro Tjader 10-11 del 489, che contiene registrazione delle celebri donazioni di Odoacre al comes Pierio, e che calcola la restituzione di una somma di denaro da parte del primo al secondo attraverso la somma delle rendite di possessi fondiari in Sicilia e in Dalmazia.

18Un’ulteriore testimonianza databile agli anni 565-570 (papiro Tjader 2) ci permette di toccare il problema dell’incidenza del prelievo fiscale sul reddito di una proprietà. Questo documento copia la liste dei beni già della chiesa ariana di Ravenna con i loro redditi, che Giustiniano trasferì alla chiesa cattolica (quindi riproduce una situazione anteriore al 565-70, ed è un’evidenza aggiuntiva alla definizione di una redditività fissa per le singole entita fondiarie); al momento di trarre la somma dei redditi complessivi di queste terre, l’estensore del documento si preoccupa di ricordare che da essa vanno sottratti gli importi da destinare alla cassa del prefetto (1153,5 solidi) e a quella del comes sacrarum largitionum (85,5 solidi), il che comporta, su un reddito lordo di 2171,5 solidi, un’incidenza della tassazione di ben il 57%. Secondo quanto ha rilevato Lellia Ruggini, questa figura risulta essere superiore alla media presupponibile del l’incidenza fiscale sul reddito fondiario del VI secolo che sembrerebbe oscillare fra il 25 e il 33% del lordo. E’difficile proporre un rapporto sicurissimo fra dati del VI e situazione al IV e al V secolo: considerazioni di questo tipo servono solo a indicare dei riferimenti possibili26.

19La legislazione imperiale e i lacerti di formae censuales (vale a dire di catasti con annessi ruoli di imposta) sopravvissute della tarda antichità sembrano mostrarci d’altro canto che le proprietà (o i possessi) fondiari erano censiti dallo Stato secondo le indicazioni che su di essi fornivano i proprietari, e attraverso le verifiche dei funzionari statali, ed in base a questi dati, secondo dei coefficienti, venivano stabilite le imposte. Coefficienti ed elementi tassabili potevano variare nel tempo, ed in effetti erano periodicamente revisionati, ma sembra che esistesse un buon grado di prevedibilità di quanto lo Stato avrebbe estratto da una certa comunità. Pertanto, nelle formae censuales troveremo indicata l’entrata dalla tassazione per i singoli terreni, perché è ciò che interessa allo Stato, al lordo di eventuali ammanchi e suddiviso o meno nelle singole ripartizioni dell’imposta. È ovvio che nelle liste dei redditi di un privato troveremo, invece, il dato globale sul reddito dei singoli fondi che, relativamente al livello di dettaglio che il documento offre, potrà o meno a sua volta essere scorporato nel netto medio che dovrebbe entrare nelle tasche del proprietario, nell’incidenza della tassazione e potrà perfino fornire indicazioni sull’effettivo andamento delle singole annate27. Le liste del LP sembrano essere, in questo senso, il massimo della sintesi, e si può presupporre che indichino la rendita al lordo delle imposte. Ma va da sé che una risposta certa al 100% è improponibile, anche se sappiamo che, nel corso della tarda antichità, la tendenza fu quella di mantenere il più possibile costanti reddito e incidenza della tassazione, al fine di ridurre al massimo i faticosi aggiornamenti dei ruoli fiscali; quindi segnalare il reddito tout-court di una proprietà poteva comunque consentire di dedurne, grosso modo, quanto di esso sarebbe finito nelle tasche dello Stato e quanto sarebbe effettivamente rimasto al proprietario.

20È difficile dire quanto a lungo il sistema fiscale imperiale abbia continuato a funzionare nel Lazio dopo la riconquista bizantina dell’Italia completata nel 553, seguita a breve scadenza dall’invasione longobarda. Molti indizi lasciano pensare che, a Roma e nella regione circostante, entro il primo quarto del VII secolo l’esazione delle imposte non avvenisse più in maniera regolare28. Questo fatto, inserito in un più vasto contesto di recessione economica deve essere considerato tra le cause dell’apparente crollo verticale della redditività fondiaria e immobiliare che emerge, per i beni della Chiesa Romana, a partire dalla fine del VI secolo. Un crollo che va pertanto considerato effetto di un pesantissimo processo deflattivo, che non di un deprezzamento in assoluto del valore delle proprietà pontificie. L’epistolario di Gregorio Magno fornisce alcuni esempi di valori complessivi di lasciti per la dotazione di nuove chiese a Messina, a Lilibeo e a Tindari (in Sicilia), e a Fermo (nelle Marche)29: i capitali messi a disposizione sono assolutamente irrisori se messi a confronto con quelli indicati duecento-duecentocinquanta anni prima dalle liste del LP, pur considerando la minore importanza di queste fondazioni rispetto a quelle romane: si va da un massimo di una rendita di 10 solidi, cui si aggiungono un patrimonio costituito da tre giovani servi, tre paia di buoi, cinque mancipia alia, dieci cavalle, dieci vacche, quattro hastuloe di vigna, 40 pecore e altri beni che non vengono specificati, a un minimo di una semplice rendita annua di 3 solidi.

21È con il pontificato di Onorio I che troviamo il primo dato riferibile a valori di rendita immobiliare all’intemo della città di Roma: una domus cum horto dentro Roma, locata per 29 anni, rende 1 solido all’anno. Un valore che ritroviamo praticamente immutato alla fine del VII secolo, quando ci sono noti canoni annui d’affitto di 1 solido e 1/3 per ancora per una domus cum horto, 1 solido per una portio di domus cui è annesso un hortus vineatus; nel corso dell'VIII secolo è databile un canone di 3 solidi per una domus cum curie et horto vineato30. È interessante notare, sia pure in via del tutto sommaria, che la rendita unitaria media del fondo rustico sembra in questo periodo più vicina a quella di una proprietà urbana; contrariamente, quindi, a quanto si poteva constatare per la tarda antichità, quando il mercato degli affitti urbani doveva offrire al dominus margini di guadagno in proporzione assai più elevati. Pur se quantitativamente irrisori, questi dati indicano indubitabilmente una tendenza alla riduzione della circolazione monetaria. Il dato andrebbe ovviamente rapportato ad una analisi più generale del potere d’acquisto del solidus a Roma fra VII e VIII secolo, per tentare di stabilire in maniera più precisa quale fosse il livello di benessere che la proprietà fondiaria poteva a vari livelli garantire. Non disponiamo, anche in questo caso, di molti punti di riferimento. Per citare uno dei pochi, ricorderò che, nel 605 circa, in un periodo di carestia, per un solido si potevano acquistare 30 modii di grano, vale a dire 270 chili31; mentre il prezzo per l’acquisto di un sepolcro presso una delle basiliche più prestigiose del suburbio romano si attesta, nel corso del VI secolo, tra i 2 e i 3 solidi32. Contemporaneamente, i prezzi di acquisto di proprietà fondiarie, che nel corso del tardo VI secolo, sembrano essere scesi a livelli bassissimi, danno l’impressione di risalire nel corso del VII e dellVIII nelle aree bizantine d’Italia, anche se i dati a disposizione sono talmente pochi da impedire anche delle vere e proprie ipotesi.

Conclusioni

22La Chiesa Romana ha certamente mantenuto vaste proprietà all’interno di Roma anche dopo gli inizi dell’VIII secolo, pur se non abbiamo più dirette menzioni del patrimonium Urbanum. Le attestazioni conosciute di dotazioni compiute dai pontefici in favore di enti ecclesiastici romani nel corso dellVIII e del IX secolo, includono in generale proprietà tanto urbane quanto rurali, che purtroppo però non vengono mai descritte nel dettaglio.

23La crisi politica attraversata dal papato tra la fine del IX secolo e gli inizi del X dovette danneggiare notevolmente le capacità dell’amministrazione pontificia di garantire un controllo tanto sui beni ceduti in uso perpetuo ad altri enti ecclesiastici di Roma e dintorni, quanto su quelli dati in locazione temporanea a privati di condizione sia laica che ecclesiastica. Come hanno dimostrato gli studi di Étienne Hubert33, il panorama della proprietà immobiliare romana di nuovo leggibile a partire dalla seconda metà del X secolo, è caratterizzato dalla presenza di una molteplicità di patrimoni, anche cospicui, di singoli enti ecclesiastici e, sebbene non altrettanto ben conoscibili, da analoghi nuclei controllati da proprietari di condizione laica: tutti gestiti in assoluta autonomia e libertà. Il grande assente è proprio il vecchio centralizzato Patrimonium sanctœ Romanœ ecclesice, gestito dal Laterano, erede delle donazioni imperiali e private della tarda antichità e, a partire dalla seconda metà dell’VIII secolo, sorta di fiscus publicus della nascente signoria pontificia. L’alta giurisdizione pubblica pontificia sulla città di Roma non fu mai messa fondamentalmente in discussione; ma senza dubbio la dissoluzione del patrimonio privò per lungo tempo i papi dello strumento più concreto per il suo esercizio effettivo.