1Les modèles théoriques de transition sociale, ethnique et raciale dans les suburbs des métropoles américaines font la part belle aux processus qui relèvent des marchés immobiliers et de la structure des prix. Ceux-ci sont très rapides, et les logiques de dégradation des centres au profit de la valorisation du neuf périphérique sont toujours d’actualité et se lisent aisément dans les paysages (figures 7.1). Ce délaissement est associé à la faiblesse des politiques publiques dans les zones les plus en difficulté, en situation de vacance ou de délaissement (Nussbaum, 2016). De manière générale, le modèle de stratification pose l’hypothèse d’une logique de segmentation en amont du marché, qui se construit à travers diverses dimensions de sélection sociale : l’homogénéité des produits du suburbain (exclusion par les prix), l’histoire de la régulation par les contrats de copropriété discriminatoires jusqu’en 1968 (Gotham, 2000), le rôle des acteurs dans l’orientation des acquéreurs (agents immobiliers et vendeurs employés par les promoteurs), le système bancaire et l’inégal accès au crédit (redlining), et les politiques publiques locales de zonage, notamment. Il faut toujours compter sur l’héritage de la discrimination raciale dans les contrats de copropriété1 et dans l’offre de crédit, qui est une structure héritée mais dont les effets demeurent. Dans le modèle de l’assimilation, on fait l’hypothèse que l’accès au marché résidentiel suburbain correspond à un surclassement des conditions de logement et d’accès aux aménités, associé à des contextes à majorité blanche non hispanique. Ce surclassement est compris comme l’une des conditions matérielles et spatiales des processus d’assimilation sociale et d’intégration. Ce point de vue est renforcé dans la variante du modèle qui prend en compte l’expression des préférences individuelles et familiales : le revenu, la richesse, ou ce qui les traduit sur le marché immobilier, c’est-à-dire la valeur des biens.

2En abordant ces questions, on ne perd pas de vue la construction multiscalaire de la problématique. À grande échelle, l’homogénéité interne des lotissements est induite par les modes opératoires de la sélection sociale et de construction de l’homogénéité intégrée dans la production des lotissements planifiés. À plus petite échelle s’intercale un niveau qui relève du contexte local, car l’information statistique disponible sur les prix s’analyse en général au census tract quand on ne dispose pas d’autre information désagrégée : on connaît alors les éléments de valorisation et de structure des prix pour un contexte local dans lequel se situe un lotissement ; et on fait l’hypothèse d’une certaine ressemblance entre le lotissement et son contexte.

3Je livre donc ici quelques pistes d’analyse permettant de saisir l’évolution spatio-temporelle des contextes locaux de valorisation/dévalorisation des prix immobiliers, en articulant les questions posées et les méthodes employées. Ces travaux ont été menés à l’échelle du census tract, le niveau de recensement local pour lequel des évaluations sur la valeur immobilière sont disponibles. Concrètement, on vérifie dans quelle mesure tel ou tel type de lotissement se situe dans un contexte local de forte ou de faible valorisation. Les lotissements constituant souvent une partie importante de la population des census tracts (4000 habitants en moyenne), cette approche permet de saisir les probables coévolutions des marchés entre un lotissement et les valeurs immobilières mesurées localement2.

7.1. Cycles, crises : questions et méthodes

Rapidité des processus

4Certaines des grandes questions qui traversent les marges suburbaines portent sur la valeur immobilière : passif ou actif, à la fois investissement en vue de la retraite, endettement et patrimoine, selon la situation financière des ménages. Cette question est plus complexe à aborder que dans la ville-centre où la rente d’accessibilité, la pression foncière, la valeur patrimoniale du bâti se traduisent par plus d’inertie, car les crises immobilières récentes ont montré que la perte de valeur du patrimoine y frappait d’abord, plus vite et plus fort, notamment sur la côte ouest. Sur les franges suburbaines, les dynamiques sont plus rapides, plus tranchées, plus radicales aussi.

5La crise des subprimes (voir chapitre 5) a notamment été perçue comme une crise remettant en cause les fondements mêmes de la suburbanisation : la propriété immobilière individuelle permettant l’intégration économique des classes moyennes à la société des propriétaires. Les valeurs immobilières se sont effondrées, les travaux et la construction se sont arrêtés, les projets de développement ont été stoppés. Dans une certaine mesure, les trous ou les espaces vacants dans les paysages suburbains renseignent directement sur les dynamiques en cours, car ils sont aisément lisibles (figure 7.2). Promesses de développements futurs ou de projets inaboutis, ils témoignent aussi discrètement des cicatrices de la crise : lotissements détruits, maisons arasées pour éviter qu’elles ne soient squattées après l’expulsion de leur propriétaire. Les trous de la suburb, quand ils sont en vacance urbaine, témoignent d’une situation d’attente, dans l’espoir d’une valorisation future qui ne peut s’opérer que dans certaines conditions de valorisation de l’environnement : cette situation rejoint précisément les théories du rent gap (Smith, 1979).

6La figure 7.3 rend compte des évolutions de l’indice des prix immobiliers dans les aires métropolitaines de Californie du Sud. La tendance générale est d’abord marquée par les périodes de forte croissance économique de la seconde moitié des années 1980, suivies d’une première récession immobilière au milieu de la décennie 1990, liée à l’éclatement d’une bulle spéculative et à une chute de l’emploi (Jaffee et Kroll, 2001), associées à une succession d’incidents conjoncturels régionaux : les émeutes de 1992, le tremblement de terre de 1993, puis les successions d’inondations et d’incendies graves entre 1994 et 1995. Dans les années 2000, la reprise est très forte, nettement supérieure à celle observée dans d’autres aires métropolitaines des États-Unis, mais celle-ci n’a pas été analysée comme une bulle spéculative, car les loyers et les taux de retour sur investissement après taxes demeuraient raisonnables, d’après Smith et Smith (2006) ; c’était, on le sait, en omettant une crise de solvabilité des ménages les plus pauvres et les plus endettés… Mais la crise des subprimes ne s’arrête pas à la crise financière de 2007-2008 : après un rebond du marché en 2010, on assiste dans le courant de l’année 2012 à une contraction des prix, qui remontent légèrement jusqu’en février 2013. Il est intéressant de constater le découplage entre les comtés « centraux » de la région (Los Angeles-Long Beach-Santa Ana MSA, c’est-à-dire les comtés de Los Angeles et d’Orange) et les comtés de Riverside et San Bernardino, et de Ventura, qui représentent les marges est et ouest de l’aire métropolitaine. Jusqu’en 2007, la croissance des prix y est rythmée par celle des centres : Riverside-San Bernardino-Ontario MSA atteint le même indice des prix que Los Angeles-Long Beach-Santa Ana à l’aube de la crise de 2007 (les prix baissent en fait dès l’automne 2006). Le découplage intervient alors, qui mériterait d’être précisé : dès le début de la crise, les zones les plus périphériques chutent plus vite et plus bas (Riverside-San Bernardino, Oxnard et Santa Barbara), alors que les comtés centraux résistent un peu mieux (San Diego et Los Angeles-Santa Ana).

7Aborder la question des valeurs immobilières en géographie, c’est revenir aux fondamentaux de l’analyse urbaine : si elle représente un état (imparfait) du marché, cette variable traduit directement le nœud de la production urbaine qu’explicitait Scott (1980) : elle est le résultat de stratégies de localisation d’acteurs prenant en compte des avantages différentiels de localisation. Mais elle rend compte d’actions et de stratégies complexes qui dépassent les décisions individuelles : les acteurs font, en fonction du prix, des estimations, des anticipations, des choix de localisation, d’achat, de vente plus ou moins rationnels d’un point de vue économique. L’espace suburbain est un environnement produit par des acteurs et des stratégies, et ne se résume pas à un agrégat homogène qui se différencierait simplement du centre. La part de l’immobilier neuf, nettement plus élevée que dans les zones centrales, affecte également considérablement les trajectoires locales de prix : valorisation du fait de la réalisation récente d’un ensemble neuf de standing ; dévalorisation rapide liée à la mutabilité des utilisations du sol dans le voisinage proche.

Stabilité, obsolescence, crises

8Entrer par la dynamique des prix dans les lotissements est en première instance le moyen de saisir une variable qui attrape différentes questions inhérentes à la superstructure du suburbain. Présentant l’avantage d’une certaine homogénéité interne a priori, elle permet de saisir le caractère attractif d’un lieu ou au contraire son déclin relatif. Elle traduit la nature du produit immobilier, mais aussi l’efficacité de la structure de gouvernance locale à œuvrer dans le sens du maintien de ces valeurs : travaux d’entretien, niveau d’infrastructures, équipements publics, le prix immobilier est par excellence la variable qui renseigne à la fois sur l’efficacité de l’économie de club dans la structure du marché résidentiel suburbain et sur la résultante des stratégies qui s’exprimeraient à travers le vote avec les pieds des résidents et acquéreurs potentiels, dans un monde suburbain où la norme est d’être propriétaire-occupant, contribuable local imposé sur la valeur immobilière et par ailleurs membre d’une association de propriétaires soumise à d’importants frais de copropriété.

Séries temporelles

9Dans des travaux antérieurs, l’analyse des trajectoires des prix immobiliers visait à vérifier la meilleure résistance des lotissements fermés aux crises immobilières et au déclin urbain (urban decay), dont les théories de l’espace défendable faisaient l’hypothèse (Newman et al., 1974 ; Newman, 1996 ; 1972) : plusieurs études de cas nécessitant de collecter des séries temporelles de prix exploraient l’évolution des valeurs immobilières relativement à leur voisinage et leurs municipalités environnantes. La démarche reposait en partie sur des études de cas et des unités spatiales mettant en regard un quartier et une municipalité. À Rolling Hills, Calabasas, Hidden Hills, Coto-de-Caza, cette hypothèse de survalorisation était globalement vérifiée (Le Goix, 2002 ; 2007).

10Or les conditions de production de données ont changé : la démocratisation de l’accès généralisé aux données de masse par Internet a changé les conditions d’accès à ce type d’information, pour le grand public comme pour l’expertise et la recherche. Les analyses publiées au début de la décennie ont été construites par une collecte manuelle des données immobilières sur Internet en 2002, démarche rapidement devenue caduque. Ces données sont en effet aujourd’hui dans une certaine mesure directement consultables et mises en forme, l’information sur les prix et les trajectoires locales étant mise à disposition de l’acquéreur potentiel par des sites Internet tels que Zillow.com (figure 7.4). De tels sites figurent désormais dans la panoplie « 2.0 » de l’individu capable de maîtriser la masse d’information géographique disponible (spatial empowerment). On notera la grande divergence entre des trajectoires de produits plutôt associées à un contexte de forte valorisation, comme à Calabasas, et des contextes de forte dévalorisation liée aux conséquences de la crise des subprimes (à Beaumont, par exemple). Toutefois, au risque de la répétition, on note la persistance de la cote mal taillée qui consiste, dans la diffusion de l’information immobilière, à définir le voisinage à un niveau relativement large, au pire municipal, au mieux du code postal.

11Construire des séries temporelles de prix paraît donc à la fois simple, car les données existent, et complexe, car aucune solution n’est réellement satisfaisante. Globalement, l’arbitrage se pose dans les termes suivants : plus le pas de temps est bref, plus l’échelle géographique est petite, compliquant l’analyse locale. On peut disposer de séries annuelles ou mensuelles au niveau métropolitain (figure 7.3), et il est relativement aisé de disposer de séries au niveau municipal ou des codes postaux, par exemple avec les données fournies par le site Internet spécialisé dans l’immobilier, Zillow.com. En revanche, il n’est pas possible de disposer de données à l’adresse3.

12Il restait donc à s’appuyer sur les données existantes fournies par le recensement décennal (figure 7.5). Ces données couvrent la distribution des valeurs immobilières à l’échelon du census tract, plus petite maille utilisable pour des raisons d’harmonisation de la base de données dans le temps4. Les périodes censitaires décennales ne permettent néanmoins pas d’avoir une image viable sur les évolution à court terme : la tendance moyenne décennale est reportée sur la figure 7.3. Utiliser le recensement permet d’avoir une image de l’évolution à long terme, mais ne renseignera pas précisément sur les évolutions intervenues sur la période intercensitaire, et notamment dans l’après-2007. Il faut donc comprendre la démarche d’ensemble comme une analyse de l’évolution de la structure des prix, relative au voisinage et aux contextes locaux ; il ne s’agit pas de livrer une analyse conjoncturelle de l’interprétation de la crise immobilière : ce n’est pas le sujet et le grain des données ne le permet pas.

Valorisation et coûts de la gouvernance urbaine privée

13Dans un second ordre d’idées, il a fallu saisir les conditions de l’obsolescence des lotissements, dont l’entretien des infrastructures reposait sur les financements de l’association de propriétaires. Il fallait vérifier si certaines aménités relatives à la gouvernance urbaine privée (gated communities/lotissements privés non fermés) valaient mieux que d’autres comme éléments de protection des prix dans le temps : les hypothèses de l’économie de club supposent en effet que les surcoûts liés à la structure en copropriété, aux infrastructures de sécurité, à la maintenance des infrastructures et équipements doivent être compensés par la valorisation immobilière (Le Goix, 2006a).

14La démarche générale consistait donc à vérifier si deux lotissements proches, l’un fermé, l’autre non fermé, appartenant au genre général des master planned communities, évoluent selon des trajectoires comparables, ou s’il existe une divergence dans la valorisation immobilière qui pourrait être significativement expliquée par la fermeture. L’utilisation de données désagrégées d’offres de ventes relevées sur Internet (25000 annonces relevées sur le site Internet immobilier realtor.com) a permis de vérifier l’hypothèse (Le Goix et Vesselinov, 2013a). Cet échantillon permettait de disposer des prix affichés par les agences en 2008, au lendemain de la crise : on a ainsi pu mesurer ce qui se produisait dans la période intercensitaire. L’administration de la preuve s’est fondée sur deux échantillons distincts pour lesquels nous avons trouvé des résultats parfaitement convergents, d’une part, en croisant les trajectoires de prix par census tract et pourcentage de rues résidentielles fermées5 ; d’autre part, en croisant les trajectoires et le pourcentage de biens6 situés dans une GC par census tract. La causalité entre fermeture et valorisation est testée en se fondant sur un seuil de 50 % de propriétés par tract situées dans une GC. Il a de plus été vérifié que la trajectoire de valorisation était indépendante de la date de construction du bien. Cette étude montre que, entre 1980 et 2008, les gated communities sont très diverses et hétérogènes dans l’aire métropolitaine angeleno en termes de valeurs immobilières, couvrant l’ensemble de l’éventail entre les produits très moyens et standardisés ciblant la classe moyenne et les résidences fermées les plus huppées de la côte. Les conclusions sont duales : les gated communities ont plus de probabilités que les autres types de lotissements planifiés de se situer dans un contexte de dépréciation récente (crise des subprimes), mais elles ont surtout plus de probabilités de se situer au contraire dans un contexte de croissance continue. Il y a en revanche une forte association spatiale entre les processus de croissance ininterrompue des prix et les fermetures résidentielles dans un processus de renforcement mutuel : plus les prix sont élevés, plus les gated communities contribuent à renforcer la tendance haussière. De cette polarisation des trajectoires de valorisation, on retiendra que les GCs ne sont pas à l’abri de la dépréciation : d’après nos résultats, 42 % des census tracts comportant plus de 50 % de rues privées et fermées connaissent une situation de dépréciation soit continue, soit conjoncturelle (post-subprimes) depuis les années 1980. Parmi les zones en lotissements planifiés non fermés, 46 % sont dans la même situation de dévalorisation structurelle ou conjoncturelle. De plus, en appliquant une méthode de mesure des discontinuités (la valeur absolue de la différence du prix médian entre census tracts adjacents), on a noté un autre composante de ce dualisme des situations locales. Les GCs sont associées à de fortes différences de prix par rapport aux zones adjacentes : elles sont localisées dans des zones où elles introduisent une certaine hétérogénéité des prix et une certaine instabilité de leur évolution. À l’opposé, il est courant qu’elles soient situées dans des zones de forte autocorrélation spatiale positive de l’évolution des prix, favorisant une stabilité et une homogénéité locales de la valorisation.

Une étude de cas : retour à Laguna Woods

15La gouvernance urbaine privée fonctionne donc, et d’autant mieux qu’elle est associée à la fermeture résidentielle ; mais ce n’est pas vrai partout et pas pour tous. Dans certains cas, l’échec de la gestion privée des morceaux de ville, donc du marché, à maintenir des valeur plus élevées et donc à justifier des mesures de protection sécuritaire, telles que des portails d’accès gardés, est un résultat contre-intuitif, si l’on considère certains travaux économétriques, fondés sur des analyses hédoniques menées sur des cas particuliers (Lacour-Little et Malpezzi, 2001 ; Bible et Hsieh, 2001). Le différentiel de valorisation produit par la gouvernance urbaine privée n’est donc pas systématique, et l’étude du cas de Laguna Woods permet de documenter la vulnérabilité financière de la gouvernance urbaine privée.

16Le travail de terrain a permis de suivre, depuis plus d’une décennie maintenant, l’évolution de Laguna Woods (auparavant connue sous le nom de Leisure World7), une gated community qui accueille environ 16000résidents. La population y est en légère baisse depuis 2000, dont l’âge médian est très élevé (77 ans), ce qui a tendance à obérer sa capacité à s’investir dans la réflexion prospective sur l’évolution de son lotissement. Développée par le promoteur Ross Cortese comme une résidence sécurisée pour retraités (interdite aux moins de 55 ans), sous la forme d’un système de gestion collective par une société mutuelle résidentielle, son cas est particulièrement intéressant puisque c’est l’une des grandes gated communities à avoir créé une municipalité (incorporation en 1999). Il s’agissait d’une municipalisation opérée essentiellement afin de compléter la copropriété d’une entité publique capable de s’opposer au projet de développement d’un aéroport international à proximité (ancienne base aérienne d’El Toro), mais surtout destinée à récupérer la gestion directe de la base fiscale locale (en lieu et place du comté), afin de transférer à la nouvelle municipalité des responsabilités et équipements que la copropriété ne parvenait plus à financer. Dans les travaux antérieurs, j’avais émis l’hypothèse que l’incorporation municipale signalait ici une défaillance de la gouvernance urbaine privée, les acteurs locaux préférant s’appuyer sur une entité publique pour prendre en charge certains coûts et éviter ainsi un déclin prévisible du lotissement, une copropriété défaillante.

17Cette hypothèse d’une défaillance s’appuyait sur une série d’entretiens et d’éléments factuels sur la dévalorisation du patrimoine immobilier depuis les années 1980 (Le Goix, 2007). Le tableau 7.1 met en évidence quelques évolutions intervenues sur la dernière décennie : un relatif rajeunissement, la présence très marginale d’enfants exceptionnellement tolérés dans le quartier, la diminution de la part de Blancs non hispaniques au profit des communautés asiatiques. À ces éléments s’ajoutent deux signaux en apparence contradictoires : la forte diminution du taux de propriétaires-occupants d’une part et l’augmentation apparente de la valeur immobilière d’autre part. Sur ce dernier point, trois nuances s’imposent : l’effet de l’inflation ramène la valeur de 2000 à environ 157000 dollars en 2010 ; cette relative augmentation des valeurs entre 2000 et 2010 (+ 38 %) est faible comparée à la tendance générale du marché (indice 100 en décembre 2000, 163 en décembre 2010), ce qui induit une dévalorisation relative par rapport à l’environnement proche. La figure 7.4, montrant la dégradation de la valeur immobilière pendant la période intercensitaire, entre décembre 2005 et décembre 2011, confirme cette interprétation.

Toutes choses égales par ailleurs…

18L’exemple précédent montre l’importance de garantir les conditions de la comparaison – dans le temps et dans l’espace –, afin de produire une analyse du changement structurel local qui vaille, toutes choses égales par ailleurs.

19Sur les terrains états-uniens, ne disposant pas de séries temporelles fines qui permettent une comparaison temporelle, il faut donc se rabattre sur les données fournies par les services du recensement, et notamment la valeur médiane des biens occupés par leurs propriétaires8. Deux sources ont été mobilisées. D’une part, la firme Geolytics produit la Neighborhood Change Database (NCD), qui fournit des tables normalisées recalculant des estimations des données des recensement antérieurs dans les limites des unités de recensement en 2000. Comme les limites des unités (census tracts en l’occurrence) ont beaucoup évolué entre les recensements, l’opération de normalisation s’appuie sur une estimation pondérée par la population au block (unité la plus fine), afin d’estimer des valeurs harmonisées pour l’ensemble des unités de recensement de plus grande taille9.

20Il a fallu croiser cette source harmonisée avec les résultats du recensement 2010 et l’American Community Survey, ce qui soulevait une difficulté : les questions relatives au logement ne figurent plus dans l’enquête du recensement mais ont été intégrées dans l’enquête complémentaire pluriannuelle de l’American Community Survey (ACS). Afin de disposer de données de référence décennales, la variable prix médian de l’estimation sur cinq années de l’ACS 2006- 2011 a été utilisée. Complétant l’information statistiques du recensement 2010, les données de l’ACS sont désormais produites dans le cadre des unités spatiales du recensement 2010, posant une fois encore la question de la normalisation des données en vue de la comparaison. Par souci d’économie de moyens10, la méthode d’estimation utilisée consiste à procéder à une standardisation des unités statistiques pondérée par la surface11.

21Ces différentes méthodes de standardisation des données entre unités statistiques méritent que l’on s’y arrête. La méthode consiste à calculer une moyenne pondérée par la surface et a le mérite d’une relative simplicité de mise en œuvre12. D’autres méthodes existent, l’une, apparemment plus précise, consiste à calculer une interpolation pondérée par le nombre ou la longueur des tronçons routiers locaux ; cette méthode réduit les erreurs d’estimations de la pondération par la surface (Reibel et Bufalino, 2005). Néanmoins, cette technique ne semble être intéressante que dans les zones les plus denses, mais produit des marges d’erreur estimées par les auteurs à plus de deux écarts types dans les zones exurbaines et suburbaines qui sont justement de premier intérêt ici : These are regions in which many zones split over the given time interval, reflecting rapid development in the foothill areas (Reibel et Bufalino, 2005, p. 135). D’autres méthodes, telles que la pondération par la population, seront envisagées dans les travaux ultérieurs, mais rappelons que les limites des unités statistiques locales telles que les census tracts sont définies en fonction de la population : les biais liés à la méthode de la surface pondérée ont été testés et ne sont pas significatifs.

22Parmi les précautions à prendre, il convient de signaler une dernière question vive. Comme un thermomètre – qui aurait le mérite d’exister, mais dont on ne peut lire les mesures au-delà ou en deçà d’une certaine température –, on dispose d’une mesure des valeurs immobilières médianes dont la valeur maximale est bornée, ou plus précisément winsorisée : les valeurs extrêmes ont été tronquées et ramenées à une valeur plafond. Cette limite liée au secret statistique était de 200001 dollars en 1980, 500001 dollars en 1990, et a été portée à 1 million de dollars en 2000 et 2010. On peut en évaluer les implications sur le terrain sud-californien en comparant les valeurs de l’ACS et celles disponibles par le biais du sondage réalisé en 2008 et 2010 sur le site immobilier realtor. com : une régression linéaire montre que ces deux distributions statistiques sont assez comparables, avec une marge d’erreur importante pour les valeurs les plus élevées13. On peut se faire une idée des conséquences pour l’interprétation des choix opérés par le bureau du recensement, en comparant la distribution des valeurs immobilières en 2008 et 2010 dont on dispose pour les master planned communities (figure 4.3). Ces valeurs proviennent d’un sondage opéré sur un site d’annonces immobilières en ligne. On notera que l’essentiel des distributions évoluent sous le seuil de 1 million de dollars : cette limite supérieure semble donc dans une certaine mesure n’affecter que la connaissance des valeurs médianes dans les unités spatiales ou quartiers relevant des 9^e et 10^e déciles en 2008 et 2010. Cette limite est toutefois handicapante, mais on retiendra que les lotissements appartenant à une catégorie atteignant le seuil de 1 million de dollars en 2010 appartiennent à la classe des 10 % des lieux les plus chers, évoluant dans une fourchette qui varie en fait entre 1 million et 5 ou 6 millions de dollars dans quelques rares cas.

23Les données fines et désagrégées n’étant pas disponibles aisément et ne constituant pas une solution idéale, c’est donc d’une alternative imparfaite qu’il a fallu partir. In fine, la comparaison spatio-temporelle s’appuie sur une base reconstruite et harmonisée selon deux procédures différentes, des variables du recensement aux définitions fluctuantes sur les prix médians, limitatives du fait des seuils liés au secret statistique, et construites selon un pas de temps décennal qui lisse certaines évolutions conjoncturelles des années les plus récentes, pour ne dégager qu’une tendance globale.

7.2. Une structure duale de valorisation

24Il s’agit de saisir l’évolution spatio-temporelle des contextes locaux de valorisation ou dévalorisation des prix immobiliers. Ayant explicité précédemment le caractère stratégique de cette donnée économique et financière sur la structure locale du suburbain, je livre ici quelques directions d’application et de mise en œuvre. Les données sont imparfaites, les territoires étudiés ne sont pas lisses et continus, mais faits de pleins et de vides. Connaissant les limites des données, on peut néanmoins saisir des évolutions métropolitaines. On analyse les trajectoires pour rendre compte de l’évolution des contextes locaux et des tendances générales.

25L’analyse se fait en deux temps. Une lecture statique des vagues de valorisation et dévalorisation relatives, sous la forme de cartes analysant la distribution des prix pour chaque période considérée (figure 7.5). Afin de dégager différents types de trajectoires d’évolution relative des prix, une méthode de classification, appliquée aux valeurs brutes des prix par census tract et pour chaque année, permet de synthétiser la variation relative des quartiers les uns par rapport aux autres, sans tenir compte a priori des différences de niveau. Les méthodes de classification permettent en effet de faire abstraction des inégalités d’ordres de grandeur, tout en réduisant le bruit statistique (petites variations considérées comme aléatoires), pour mieux souligner les associations et ressemblances entre trajectoires.

Turbulences des prix sur les marges métropolitaines

26Prendre le pouls des valeurs immobilières sur une période de trente ans passe par la cartographie de la distribution de celles-ci, de manière à comparer les effets de valorisation ou de dévalorisation qui interviennent localement (figure 7.5). Corrigée de l’inflation, l’image rend bien compte de la structure polycentrique de la valorisation. Au centre de l’aire métropolitaine, les creux des valeurs tendent à se réduire fortement sur la période, par pulsation : une vague de valorisation progresse vers le centre de 1980 à 1990, avant de connaître un sérieux reflux en 2000 ; la progression des fortes valeurs vers le centre se généralise en fin de période. Les très faibles valeurs demeurent l’apanage des grandes périphéries de l’aire métropolitaine, avec toutefois des changements importants notamment dans le comté de Riverside et San Bernardino, où la trame discontinue et fragmentée de la suburbanisation impose progressivement une structure en manteau d’Arlequin des valeurs immobilières, qui tranche avec l’homogénéité des années 1980, à peine nuancée par la situation de l’oasis désertique de Palm Springs, à l’est. Les zones de forte valorisation ne connaissent, sur le littoral ou le piémont, aucune régression, et les valeurs continuent en termes relatifs d’y progresser.

27Les structures spatiales de valorisation ne se résument donc pas à la simple opposition entre le centre et la suburb, grille de lecture de la construction des inégalités. Le caractère polynucléaire des évolutions et le rôle de la fragmentation spatiale de l’urbain nécessitent d’être éclairés, car cette dynamique des prix immobiliers structure très directement les territorialités locales, entre territoires perdants et territoires gagnants d’une course à la valorisation immobilière.

Trajectoires des prix

28On distingue donc des trajectoires contrastées d’évolution des prix médians entre 1980 et 2011 (figure 7.6), qui résument les différentes trajectoires empruntées par les voisinages depuis trente ans14. Les trajectoires sont cohérentes avec la tendance moyenne observée sur la figure 7.3, où l’on observe successivement une phase de croissance importante des prix entre 1980 et 1990, une baisse relative entre 1990 et 2000 – la crise immobilière de la décennie n’étant pas complètement amortie au tournant du millénaire –, et une augmentation sensible des valeurs entre 2000 et 2010. Dans cette dernière phase, on constate que, malgré la crise des subprimes, les valeurs 2010 sont en moyenne toujours supérieures aux valeurs 2000. Ces trajectoires correspondent pour certaines à des contextes locaux dans lesquels les gradients centre-périphérie, la rente d’accessibilité ou de site (littoral) et la maturité du développement suburbain jouent pleinement :

• Les beaux quartiers qui ne connaissent pas la crise : des trajectoires de très forte valorisation continue (1). Compte tenu des limites inhérentes aux données, ce profil fait apparaître une appartenance des quartiers à une catégorie qui dès 1980 classe les prix parmi les valeurs les plus élevées, et cette valorisation se poursuit jusqu’en 2011, sans effet mesurable de la crise dans ces quartiers les plus riches situés pour l’essentiel sur le littoral. Du nord au sud de la carte, il s’agit des lotissements de l’est de Santa Barbara, ou du nord-ouest du comté de Ventura, de la zone à cheval sur l’est du comté de Los Angeles et Ventura (Thousand Oaks, Calabasas, Malibu, Bel Air et une partie de Beverly Hills), de la péninsule de Palos Verdes (sud du comté de Los Angeles) et, dans le comté d’Orange, de la zone des nouveaux lotissements de Newport Coast et de certains grands lotissements du sud d’Orange, dont la GC de Coto-de-Caza ; dans le comté de San Diego, des beaux quartiers littoraux de la Jolla et de la vaste zone de Rancho Bernardino. Beaucoup de ces lieux sont soit d’anciens grands lotissements planifiés et privés (Palos Verdes, Santa Barbara), soit pour beaucoup associés à de grands développements résidentiels sous forme de MPC (dont une partie seulement sont fermées) construites depuis moins de trente ans : Calabasas, Thousand Oaks, Newport Coast, Coto-de-Caza, Rancho Bernardino.

• Deux tendances de forte valorisation par rapport à la moyenne se distinguent. L’une atteint des valeurs plus élevées à chaque date, correspondant à des quartiers aux valeurs élevées et qui maintiennent leur forte valorisation relative (2), l’autre correspond à des quartiers aux valeurs assez élevées mais qui se dégradent légèrement dans le temps en termes relatifs (3). Ces deux catégories sont pour l’essentiel dans les zones suburbaines et de front d’urbanisation, notamment dans le comté d’Orange, de San Diego, au nord de Los Angeles (Santa Clarita, Simi Valley et Palmdale) et le long de l’axe principal qui traverse le comté de Ventura (autoroute 101).

• Les catégories cartographiées en bleu moyen correspondent à deux nuances d’une trajectoire de valorisation moyenne ou faible en valeur absolue. En comparant les trajectoires en valeurs standardisées, ces quartiers correspondent à la tendance moyenne de valorisation dans la région métropolitaine, ou profil moyen (4), ou à une dévalorisation relative significative (5). Les quartiers concernés par ces tendances sont pour l’essentiel en situation intermédiaire : ni centrales ni les plus périphériques, une grande partie des zones suburbaines matures sont affectées par cette tendance, par exemple dans le comté de Los Angeles et dans la vallée de San Fernando. Les zones centrales des comtés de San Bernardino ou Riverside, piliers de la croissance suburbaine depuis trente ans, sont au mieux valorisés selon les trajectoires de ces catégories.

• Une tendance, enfin, de dévalorisation relative continue (6). Non seulement les valeurs médianes n’y progressent pas en termes absolus corrigés de l’inflation, mais ces quartiers centraux (Los Angeles, San Diego, Santa Ana et Ventura) ou ruraux se dévalorisent. On notera qu’une très grande partie des zones rurales, de (très) faible densité ou de front d’urbanisation des comtés de San Bernardino et Riverside appartiennent à cette catégorie. Mais certaines zones denses suburbaines de grands lotissements n’échappent pas à cette forte dévalorisation, et en premier lieu la gated community pour retraités Laguna Woods, au sud du comté d’Orange, enclavée entre des zones appartenant aux différentes catégories de bonne valorisation.

Prix et lotissements

29Les contextes dans lesquels s’inscrivent les types de lotissements permettent d’observer certaines conditions d’évolutions locales et de trajectoires spécifiques. L’évolution des prix immobiliers, résumée par les catégories présentées ci-dessus, permet d’en saisir une première dimension.

30Les formes dominantes sur les marges suburbaines sont partiellement associées à des types spécifiques de trajectoires de valorisation immobilière, toutes choses égales par ailleurs à l’échelon métropolitain (figure 7.7). On relèvera de manière générale que les grands lotissements (complex et fishbones) sont plutôt associés globalement à des trajectoires de valorisation immobilière, mais avec une très nette surreprésentation des lotissements à réseau viaire hiérarchisé (fishbones) pour les trajectoires de type 3 (quartiers aux valeurs assez élevées mais qui se dégradent légèrement dans le temps en termes relatifs). Les lotissements de plus petite taille et de plus forte densité ont au contraire plutôt tendance à être associés à des formes de dévalorisation : les enclaves en boucles simples (small loops) sont surreprésentées dans les contextes de dévalorisation significative (type 5), et les enclaves faites de séries de boucles denses (dense loops) ont plus de probabilités d’être associées à des contextes de très forte dévalorisation de l’immobilier. Au-delà de ce constat qui conforte les hypothèses classiques de causalité entre morphologie des lotissements et catégories sociales et niveau de richesse, il faut néanmoins constater l’ubiquité de certaines formes au sein des différents contextes. Tel est le cas des lotissements en clusters et complex : il y a certes une légère surreprésentation des seconds dans les contextes locaux de forte valorisation, mais celle-ci est faiblement significative, et ces types de lotissements sont indifféremment associés en fait à la quasi-totalité des types de trajectoires de prix. Par ailleurs, l’information sur la fermeture de ces lotissements vient compléter les travaux antérieurs, car on peut désormais la mettre en perspective avec la morphologie viaire. La figure 7.8 montre avant tout la distribution relativement ubiquiste des lotissements fermés et non fermés dans tous les contextes locaux de valorisation. Il y a bien une tendance statistiquement significative, selon laquelle on observe une certaine coprésence des fermetures résidentielles et des contextes plutôt favorables aux très fortes valorisations (trajectoires de types 1 et 2), alors que les contextes de type 3 (valeurs élevées mais légère dévalorisation relative) sont très significativement associés aux ensembles résidentiels non fermés : cela joue dans le sens des interprétations selon lesquelles fermeture et protection des valeurs immobilières seraient plutôt associées. Toutefois, on notera que les GC sont également légèrement sur-représentées parmi les trajectoires de faible valorisation ou de dévalorisation relative (types 5 et 6). Si l’on prend en considération que les petits lotissements ont plutôt tendance à être fermés (notamment ceux des catégories dense loops et small loops), on comprend que la fermeture agit bien dans le sens de la protection relative d’un lotissement homogène dans un contexte local plus hétérogène et probablement suivant une trajectoire de dépréciation relative des biens. Les lotissements en arbres hiérarchisés, de grande taille, ne sont généralement pas fermés : la forme d’enclavement, la taille, l’isolement géographique du lotissement suffisent à la construction d’un environnement local homogène, plus probablement associé à des trajectoires de valorisation.

7.3. Construire dans quel voisinage ?

31L’analyse de ces résultats soulève la question de l’effet de stratégies de localisation des promoteurs dans la construction neuve. En d’autres termes, quelles proximités et quels contextes de valorisation sont ciblés par les acteurs de l’offre. Incidemment, s’engager dans ce questionnement – de manière très exploratoire ici – soulève la question des potentiels de valorisation ou de profitabilité des territoires pour les acteurs de la promotion, ce qui rejoint les analyses de David Harvey, sur la mobilité spatiale du capital et de l’investissement (spatial fix), ou de Neil Smith, sur les théories du rent gap : la dimension des opportunités foncières et de valorisation est au cœur des questions du changement social.

Coévolution des voisinages

32Les méthodes d’analyse spatiale permettant de tester l’évolution de systèmes territoriaux ne sont pas encore très stabilisées, tant il faut d’une part cibler les indicateurs et d’autre part déceler ces évolutions malgré l’inertie des dynamiques du peuplement et du bâti (Casanova, 2007 ; 2010). Quelques contributions ont également permis de débroussailler plusieurs pistes pour contextualiser les voisinages en contiguïté avec les objets d’étude, soit en utilisant des indicateurs locaux de distance des prix (discontinuités) appliqués aux gated communities (Le Goix et Vesselinov, 2013a ; 2012b) ou aux quartiers centraux (Guérois et Le Goix, 2009), soit en utilisant des indices locaux d’autocorrélation spatiale (LISA) (Vesselinov et Le Goix, 2009). Dans sa thèse sur les dynamiques du foncier à bâtir comme outil de prospective territoriale, Casanova (2010) suggère d’utiliser ces indices locaux proposés par Anselin (1995) pour étudier l’évolution de systèmes territoriaux locaux (ou construction de voisinages cohérents)15. Les travaux menés à Phoenix, Las Vegas et Seattle montrent également l’intérêt de ces indicateurs d’autocorrélation spatiale locale comme mesure de la diffusion de proche en proche des logiques de fermeture résidentielle (Vesselinov et Le Goix, 2009).

33Les cartogrammes des LISA pour les valeurs médianes des propriétés dans la région de Los Angeles (figure 7.9) mettent en évidence trois structures spatiales principales qui complètent les observations tirées des cartes précédentes (figures 7.5 et 7.6). Sur la figure 7.6 droite : l’indice global I de Moran varie de – 1 (forte autocorrélation spatiale négative) à + 1 (forte ressemblance dans le voisinage), 0 indiquant le caractère aléatoire du paramètre étudié. Avec un ordre de grandeur de 0,70, le I de Moran indique une forte autocorrélation spatiale des valeurs immobilières entre census tracts contigus. Cet indice diminue légèrement sur la période, avant d’augmenter de 3 points sur la période 2006- 2011. Les cartes rendent compte de la significativité statistique des LISA calculés (valeur p). Des ensembles territoriaux de forte valorisation apparaissent bien le long du littoral et des piémonts, de manière très structurée et pérenne, et ce n’est pas une surprise pour ce qui relève des beaux quartiers. Des espaces de faible valorisation, couvrant de très grandes surfaces, se trouvent essentiellement dans les zones ultrapériphériques et rurales ou désertiques, et sur les marges et le centre des zones agglomérées, et c’est également attendu. Ce qui est plus intéressant du point de vue d’une démarche sur le front d’urbanisation se trouve dans les zones de non-significativité des indices d’autocorrélation : une grande partie des espaces périphériques intermédiaires apparaissent parmi les zones de forte hétérogénéité des valeurs immobilières, dont la structure spatiale est relativement aléatoire, ce qui se traduit concrètement par les zones grisées des cartogrammes.

34De plus, la dimension temporelle apportée par la comparaison des quatre périodes met surtout en évidence la très grande stabilité, sur une période de quarante ans, des contextes locaux de ressemblance ou dissemblance de quartiers voisins. Cette stabilité est remarquable tant dans les zones de forte valorisation que dans les zones ultrapériphériques. Cette apparente stabilité est localement mise à mal par l’avancée du front de suburbanisation. Ainsi apparaissent localement des phénomènes de dégradation de l’autocorrélation spatiale positive : la ressemblance des régions très valorisées (high-high) du sud du comté d’Orange s’érode fortement sur la période, tendant vers un caractère plus aléatoire de la valorisation immobilière locale (en grisé). Dans le comté de Riverside et progressant vers l’est (Palm Springs), on notera l’érosion des contextes de faible valorisation (low-low), au profit d’une situation plus turbulente signalée en grisé (distribution plus aléatoire des valeurs immobilières), ou sporadiquement d’apparition de contextes relevant de l’aberration statistique (outliers), où la forte dissemblance des valeurs entre quartiers voisins apparaît et se maintient entre 2000 et 2011, notamment à Palm Springs. Dans le comté de Los Angeles, enfin, la croissance d’un territoire de forte valorisation (en position plus ou moins centrale) correspond à la progression résidentielle sur les piémonts de la chaîne des San Gabriel Mountains. La disparition d’une poche de forte valorisation dans les zones frontalières entre les comtés de L.A. et de Ventura est également remarquable et correspond, autour de Santa Clarita, à des zones de l’environnement toujours en cours de développement de Stevenson Ranch et de Val Verde, créant des différentiels locaux de prix très forts.

Lotissements neufs et opportunités de valorisation

35S’il semble y avoir un lien entre la dynamique d’évolution du front de suburbanisation et la structure spatiale des prix immobiliers, on en revient aisément à la relation qu’il peut y avoir entre le type de structure spatiale de l’habitat (type de lotissement) et les contextes de ressemblance entre quartiers. Le neuf, notamment, porte les germes de la transformation de la structure locale des prix, puisqu’un nouveau produit est construit dans un contexte évalué par les acteurs (promoteurs, investisseurs, acquéreurs) comme étant potentiellement valorisable, donc à un instant t attractif pour le capital.

36Le tableau 7.2 met en évidence certaines de ces relations entre le type de produit résidentiel conçu par les promoteurs et les potentialités de valorisation locale. L’une des difficultés dans l’analyse du changement et des dynamiques locales consiste à saisir non seulement les contextes mais également la dynamique propre des objets et du bâti dans le contexte. Disposant d’une approximation sur les dates auxquelles les lotissements ont été achevés, il est possible de comparer les relations qui se tissent entre d’une part un produit et d’autre part les caractéristiques d’un voisinage défini selon les logiques de valorisation, information que fournissent les catégories des indices locaux d’autocorrélation spatiale. La significativité des analyses s’améliore considérablement sur les trente années (tests du Chi²), alors que les échantillons varient peu : on en déduit que la structure spatiale, associant d’une part les types de produits immobiliers (lotissements) et d’autre part la structure locale de l’immobilier, tend à devenir plus nette et convergente dans le temps. Pour les lotissements produits entre 2000 et 2011, ceux en arbres hiérarchisées ou arêtes de poisson (fishbones) sont surreprésentés dans les espaces où la valorisation dans les quartiers voisins est également très forte, confirmant une structure qui se dégageait moins nettement entre 1990 et 2000. Les formes de plus forte densité, telles que les clusters, sont également associées à ce type de contexte entre 1980 et 2000, mais de manière moins nette. En revanche, lors des périodes précédentes, elles étaient plutôt associées à des contextes locaux de forte hétérogénéité des valeurs immobilières dans le voisinage. On enregistre le changement très sensible qui affecte les formes complexes. Bien que relativement ubiquistes, les lotissements produits selon ces formes étaient plutôt surreprésentés dans les espaces à forte valorisation dans les voisinages, mais glissent, à partir de 2000 et surtout en 2011, dans les espaces où les voisinages sont caractérisés de manière homogène par de faibles valeurs. Cela représente une tendance intéressante, car les zones de faible valorisation étaient plutôt l’apanage des lotissements les plus petits (en boucles ou impasses), qui y étaient en 1980 surreprésentés.

Après la crise : remplir les niches et les trous

37Que peut-on déduire de ces éléments sur les stratégies de production résidentielle qui se sont opérées sur le front d’urbanisation ? Dans une certaine mesure, il était attendu de voir les formes les plus structurées et permettant une meilleure accessibilité aux aménités (golfs, espaces verts), telles que les formes en arbres hiérarchisés (fishbones), occuper une place de choix parmi les contextes de forte homogénéité des valeurs dans le voisinage et de forte valorisation : on a ici la confirmation empirique ferme de ce qui apparaît, au premier regard, comme une évidence.

38On pouvait s’attendre a priori à ce que les formes complexes, en boucles et en impasses, interagissent avec les prix immobiliers d’une manière comparable à ce qui se produit pour la catégorie fishbones, mais tel n’est pas le cas. Ce résultat est un peu contre-intuitif, car on leur prête souvent les même caractéristiques en termes d’enclavement ou de présupposés liés aux catégories socioprofessionnelles. Or les formes complexes se sont considérablement diffusées au cours des trente dernières années et sont progressivement passées de contextes dans lesquels les produits neufs voisinaient plutôt des zones à forte valorisation, à des produits plus standard occupant globalement l’ensemble des segments du marché. La catégorie complex, en termes de prix immobiliers, présente dans l’ensemble des trajectoires de valorisation ou dévalorisation, tend en fait à glisser des zones aux voisinages aux valeurs élevées et homogènes (high-high) en début de période vers la catégorie des voisinages homogènes mais aux valeurs faibles (low-low) en fin de période : on a bien ici les effets de la diffusion d’un type de produit immobilier vers des catégories de populations aux revenus et aux possibilités d’investissement moindres, qui s’accordent bien avec les hypothèses développées plus haut d’une intégration de toutes les catégories socio-économiques aux modes de vie suburbains, les derniers adoptants de ces formes de lotissements étant des catégories plus populaires et sur des fronts d’urbanisation plus lointains. Cette catégorie de lotissements est donc venue compléter une offre résidentielle vers les bas d’un marché très segmenté, obéissant à des logiques de niche et s’intégrant dans les opportunités foncières (voir par exemple figure 7.10).

39En termes de valorisation des opportunités foncières, les formes les plus petites (en culs-de-sac ou en boucles simples) sont localisées dans des contextes de faible valorisation de l’environnement (low-low), et elles ont plutôt tendance à être associées à des formes de dévalorisation. On peut ici interroger la nature d’un marché immobilier qui utilise ce type de formes afin de mettre à profit des opportunités foncières en valorisant des dents creuses ou des terrains de petite taille dans des espaces déjà partiellement ou densément urbanisés, mais qui au final se traduisent par des investissements qui pour l’acquéreur sont risqués et risquent d’être aisément dévalorisés par un environnement homogène, mais aux valeurs faibles (low-low). La fermeture de ces petits lotissements (gated communities) constitue alors une solution peut-être pertinente dans une tentative de protection locale des valeurs immobilières dans un environnement hétérogène.

40Le statut de ces lotissements après la crise de 2007-2008 pose question. Projets interrompus, lotissements détruits et arasés, revente à des investisseurs institutionnels à des fins de valorisation ultérieure (spéculation d’attente) ou à des fins de mise sur le marché locatif, les options restent ouvertes. De manière pionnière, Pfeiffer et Molina (2012) ont conduit une enquête sur 19000 biens dits REO (Real Estate Owned) à la suite de la crise. Ce statut correspond aux propriétés saisies suite à un défaut de paiement (foreclosure), mais qui n’ont pas trouvé preneur lors de la vente aux enchères : le statut REO correspond au transfert de propriété à une institution financière. Les auteurs comparent ces biens dans le centre de Los Angeles, ceux situés dans des census tracts suburbains et ceux relevant de la catégorie exurbaine, qui nous intéressent en premier lieu, et interrogent la probabilité que ces biens REO trouvent preneur selon les contextes de marché. Ils concluent que, en Californie du Sud, les biens situés dans les quartiers afro-américains avaient les plus grandes difficultés à trouver preneur. Mais ils notent une géographie duale : les probabilités les plus basses de revente se situent dans les quartiers latinos, aux valeurs faibles, situés dans les zones centrales et exurbaines. Parmi les REO finalement vendus sur un marché très déprimé, les résultats montrent que les biens suburbains ou exurbains de quartiers latinos ont plus de probabilités d’être vendus à un investisseur (individuel, familial et plutôt de la communauté latino) qu’à un propriétaire-occupant. Les auteurs analysent cela comme une forte probabilité de mise en œuvre d’une opportunité de rent gap par ces investisseurs, suggérant de possibles achats groupés de plusieurs biens par un investisseur, particulièrement évident dans les exurbs (jusqu’à vingt propriétés achetées simultanément), ce que note Immergluck (2012). Dans les achats des Latinos, mettant à profit des prix plus bas du marché, les auteurs mentionnent de meilleures opportunités de transaction dans les lotissements exurbains, avec une préférence pour des logements plus récents, à bon niveau d’aménités et à proximités d’écoles bien notées. Il y a donc, dans ces questions de trajectoires immobilières locales et de choc de la crise, des questions vives en termes de trajectoires et de mobilités sociales, qui, au-delà du propos de cet ouvrage, nécessiteront d’autres développements. Entre l’appauvrissement de certaines suburbs et exurbs d’une part, des stratégies de mobilité d’autre part, avec la mise en œuvre d’une plus grande intégration intercommunautaire dont plusieurs auteurs faisaient l’hypothèse (voir chapitre 6), et des positions locales privilégiées de renforcement de l’accumulation de richesse par la valorisation immobilière, le prix et l’immobilier constituent le cœur du système de production de la division sociale de l’espace. Le devenir des lotissements délaissés, les logiques de valorisation des espaces encore vacants constituent également des éléments déterminants des dynamiques locales des marges suburbaines, qui constituent des options de recherche.

Conclusion

41Cette analyse des prix montre l’importance des contextes et des voisinages sur l’évolution de la valeur immobilière, ce qui dénote, au-delà des caractéristiques intrinsèques des logements (modèles hédoniques, chapitre 5) l’importance des modalités d’organisation et de gouvernance des quartiers suburbains (lotissements, copropriétés, gated communities) dans les régimes de préservation et de valorisation immobilière. Ce régime est au cœur des logiques territoriales qui animent la suburb. Les lotissements de plus grande taille, organisés selon des réseaux viaires hiérarchisés qui les mettent particulièrement en relation avec les aménités proches ont évidemment plutôt tendance à se situer dans des contextes de valorisation, alors que les lotissements plus petits, de remplissages de dents creuses, correspondant à des efforts de densification, se situent globalement dans des contextes plus hétérogènes, plus turbulents, et sont associés à des risques plus élevés de déclin des valeurs immobilières. Ainsi, de grands lotissements sont aussi touchés par la crise et la dévalorisation des biens. C’est en fait une résultante de la diffusion des formes les plus attractives de lotissements (formes complexes et hiérarchisées) vers les catégories moyennes et plus fragiles, qui traduit un élargissement progressif du marché immobilier, mobilisant les opportunités foncières, construisant fortement une plus grande diversité socio-économique de la suburb, mais qui dans l’après-2008 pose de manière aiguë la question du devenir, de la vacance des lotissements défaillants.