1Existe-t-il un libre commerce des maisons ? Quelles sont les contraintes qui entravent la circulation des biens ? Est-il permis de vendre n’importe quel bien à n’importe qui ? Les échanges sont soumis à des règles juridiques qui s’exercent dans des registres différents, mais qui s’inscrivent toutes dans un système de normes contraignantes qui leur donne une certaine cohérence : le premier ensemble de normes est relatif au régime de propriété, à la condition juridique des immeubles, aux droits et aux servitudes qui pèsent sur eux ; le deuxième concerne les règles d’encadrement du marché édictées par la puissance publique ; le dernier, enfin, regarde les entraves imposées à la libre circulation des biens par les mécanismes juridiques de conservation du patrimoine, notamment les clauses fidéicommissaires.

2De tous ces contextes juridiques, seul le deuxième, parce qu’il a directement prise sur le marché, offre la possibilité de mesurer le degré d’intervention des pouvoirs publics dans les transactions et de juger quelles conceptions des échanges inspirent la législation. Les instruments de conservation patrimoniale permettent tout de même, au même titre que les dispositions statutaires, de cerner la manière dont le marché est perçu par les élites sociales dans la mesure où les procédures misent en œuvre visent, en théorie, à freiner les échanges. En revanche, l’incidence des conditions juridiques des immeubles sur le marché demeure une question ouverte, à la fois parce qu’elle est loin d’être mécanique et parce qu’elle est fonction de la part du stock immobilier, affectée par des régimes complexes de propriété. Sans préjuger de leur effet sur le marché, on portera, d’abord, l’attention sur les formes juridiques dont l’incidence sur la circulation des biens est la plus difficile à appréhender.

A–LES RÉGIMES DE PROPRIÉTÉ : UN PARTAGE DES DROITS SIMPLIFIÉ

3La notion de propriété recouvre trois niveaux de droits qui correspondent chacun à des formes d’usage différent du bien : l’on distingue communément, en droit romain, l’abusus (le droit de disposer intégralement), l’usus (le droit d’usage) et le fructus (la jouissance des produits). Rares sont les cas où ces trois droits sont concentrés entre les mains de la même personne. Seul peut-être le propriétaire qui habite sa maison jouit de la maîtrise absolue de celle-ci. La division de la propriété se rencontre presque partout si l’on songe que le contrat le plus répandu, le bail locatif, opère un partage entre la possession et l’usage du logement.

4La lecture des cadastres et des déclarations fiscales laisse entendre à l’unisson que les droits inhérents à la propriété sont partagés entre deux personnes : le propriétaire et le locataire. Pour des raisons pratiques, les documents fiscaux ne retiennent en effet que celui qui verse et celui qui perçoit le loyer.

5Faut-il se contenter de cette image lisse, trop contemporaine peut-être pour refléter la réalité du monde ancien, connu pour sa capacité à superposer les droits et créer des servitudes et des obligations ? Si cette question vaut d’être posée, elle en appelle immanquablement d’autres qui viennent la nuancer : l’absence apparente de la pratique de la sous-location et de formes de dissociation de la propriété est-elle produite par l’opacité des sources qui privilégient, pour des raisons pratiques, un seul niveau de possession et de location, reléguant dans l’ombre des situations juridiques plus complexes ? Ou n’est-elle pas prosaïquement le reflet fidèle de la domination effective de la propriété complète sur la majeure partie du sol urbain1 ?

1) À la recherche des régimes de propriété dissociée

6À la lecture des cadastres conservés pour les xvii^e et xviii^e siècles, des déclarations patrimoniales des propriétaires laïques et ecclésiastiques comme des actes de vente d’immeubles enregistrés devant notaire, il apparaît que la propriété dissociée, telle qu’elle s’est épanouie au Moyen Âge, est quasi inexistante à l’époque moderne, ou qu’elle est si résiduelle qu’elle ne peut avoir prise sur l’économie du bâti. Si la propriété complexe semble aussi peu développée, c’est qu’elle est associée, par référence au modèle médiéval, à l’emphytéose qui opère une véritable séparation du sol et de l’immeuble, alors qu’elle recouvre, en vérité, une gamme de dispositions juridiques plus large, allant des servitudes créées par les prêts gagés sur un immeuble, aux rentes perpétuelles et aux contrats locatifs complexes.

7Il manque une évaluation chiffrée qui permette de juger de l’importance de ces formes de dissociation à l’intérieur du parc immobilier et, par conséquent, de leur incidence sur la circulation des biens. A-t-on seulement les moyens de les repérer, de les décrire et de mesurer l’ampleur de leur diffusion ? Comme nous l’avons fait remarquer, il y a quelque risque à se fier aux cadastres, qui constituent une source exceptionnelle pour la connaissance des structures urbaines, mais qui sont enclins à privilégier, dans l’écheveau des droits, un seul degré de possession, celui qui concerne le bénéficiaire du loyer. Par contre, d’autres sources fiscales, les déclarations de revenus (condizioni) notamment, se font l’écho de formes de propriétés dissociées dans la mesure où le contribuable en faisait état, soit par obligation quand il en était bénéficiaire, soit par intérêt quand il devait acquitter la redevance. L’attention s’est donc portée sur deux séries.

8Il a semblé opportun, dans un premier temps, de solliciter les déclarations patrimoniales des institutions ecclésiastiques puisque ce sont précisément elles qui ont mis en œuvre l’emphytéose au Moyen Âge et qui sont susceptibles d’en conserver le bénéfice au xvi^e siècle. Les recensements fiscaux sont exceptionnels car la levée de la decima del Clero requiert l’accord du Saint-Siège2. L’opération réalisée en 1564 est donc de première importance d’un point de vue politique et fiscal puisque le prélèvement se fondait jusque là sur les relevés réalisés en 1463, en partie mis à jour en 1536, tenant imparfaitement compte de l’accroissement du patrimoine des institutions ecclésiastiques entre le xv^e et le xvi^e siècle ; le recensement reste, d’ailleurs, en vigueur jusqu’en 1763, date à laquelle les Soprintendenti alle decime del Clero procédent à une nouvelle opération. A deux reprises donc, en 1564 et 1763, toutes les institutions religieuses situées sur le territoire de la République (duché de Venise, Terre Ferme et Dominio da Mar) ont dressé l’inventaire de leurs biens, de leurs ressources et de leurs dépenses quelle qu’en soit la nature, stipulant, entre autres, les droits sur le sol qu’elles exerçaient. L’observation a porté sur 213 condizioni remises en 1564 par les institutions sises dans le duché, ainsi que sur les deux tiers de celles de 1763-1769, soit 271 sur 442.

9L’enquête a également été étendue aux déclarations fiscales des propriétaires laïques, qui mentionnent, dans la plupart des cas, à côté du loyer que procure un immeuble, les servitudes qui pèsent sur lui, notamment le livello dû au propriétaire éminent ou à celui qui jouit d’un droit sur le bien. La personne assujettie au paiement d’un livello avait tout intérêt à le déclarer pour bénéficier d’un dégrèvement fiscal, puisque la decima ne portait que sur le revenu réel de la maison3. L’enquête a porté sur les déclarations fiscales remises en 1582 par les propriétaires de deux sestieri, Santa Croce et San Polo, soit respectivement 705 et 510 personnes. Il nous a semblé plus fiable d’examiner les propriétaires qui payaient des droits et qui avaient intérêt à les déclarer, plutôt que de relever les livelli présents dans les actifs des propriétaires. Ne serait-ce que parce que la délibération du Sénat de 15654, qui contraignait les créanciers à déclarer le revenu de leurs prêts, est restée lettre morte. Il faut attendre 1617 pour que le Sénat ordonne la levée d’une decima extraordinaire sur les revenus mobiliers, parmi lesquels figurent les prêts d’argent. Pour cette raison, les condizioni del Clero de 1564 ne font pas mention des prêts garantis sur un immeuble. Et quand la déclaration est rendue obligatoire, comme en 1763, il n’est pas précisé s’ils sont garantis sur un immeuble ou une terre. Cela signifie que les condizioni del Clero ne sauraient rendre compte de toute l’étendue des droits que le clergé pouvait exercer indirectement sur le bâti. Certes, les institutions ecclésiastiques ne concourent qu’à hauteur de 4 %, loin derrière le patriciat (42 %), à l’octroi de prêts livellaires à la fin du xvi^e siècle5 ; certes, les biens qui leur servent de garantie sont formés majoritairement de terres (80 %), situées dans l’arrière pays, mais il demeure qu’une part du bâti sur laquelle le clergé exerce des droits reste cachée si on cherche à la débusquer dans les déclarations fiscales ecclésiastiques6.

10En dépit des difficultés qui empêchent parfois d’identifier quel type de contrat désigne le terme livello, il est permis de dégager, à l’examen des condizioni du clergé et des laïcs, trois grandes familles de propriétés dissociées7 : les baux emphytéotiques, les prêts livellaires et les rentes perpétuelles. En voici présentées les caractéristiques, de manière toute schématique.

11Le premier type de livello se rencontre dans le régime emphytéotique où il désigne le cens recognitif dû au propriétaire du sol par le preneur8. Ce type de contrat opère une véritable dissociation matérielle de la propriété, puisqu’il différencie les droits inhérents au tréfonds (le sol) de ceux liés à la surface (l’usage du sol)9. En milieu urbain, l’emphytéose prend la forme d’un bail à construction, dans lequel le propriétaire cède la jouissance du fonds à un concessionnaire (l’emphytéote) pour un temps donné, de longue durée, quelque fois à perpétuité, avec l’obligation de construire, en contre-partie du versement d’une redevance modique, en signe de reconnaissance de la propriété éminente. Durant la période prévue par le contrat, le bailleur demeure le maître du sol, mais le preneur dispose pleinement du domaine utile, puisqu’il est propriétaire des bâtiments qu’il fait édifier sur le terrain, en supporte les charges et jouit de la possibilité de les aliéner, avec l’accord du propriétaire éminent qui bénéficie d’un droit de préemption. A l’issue du bail, l’appartenance des constructions élevées sur le terrain est réglée différemment selon les termes du bail : restitution du terrain non bâti, plus fréquemment cession des immeubles ou conservation du bien par le constructeur.

12Le deuxième type de livello, communément appelé livello francabile, qualifie une opération de crédit dans laquelle le prêt d’argent est garanti sur un bien-fonds10. Le contrat se déroule en deux temps : d’abord, le prêteur acquiert, en échange de la somme qu’il octroie, un bien auprès de l’emprunteur ; puis il rétrocède à celui-ci l’usufruit du bien à peine acheté, contre le paiement d’un cens annuel, le livello. Le prix de la vente, indépendamment de la valeur du bien, équivaut au montant du prêt, et le livello correspond au versement de l’intérêt. Le capital peut être remboursé par le vendeur selon les conditions parfois fixées dans l’acte notarié et l’acheteur a la possibilité de retrouver sa créance avant terme en vendant la rente. En qualité d’usufruitier, le vendeur continue de percevoir le loyer et d’acquitter la decima. A ce titre, il mentionne dans sa déclaration fiscale le livello qu’il est tenu de verser sopra la casa afin que celui-ci soit décompté de la somme imposable.

13Enfin, le dernier type de livello désigne une rente perpétuelle11. Dans ce cas, l’acheteur jouit de la propriété absolue du bien qu’il a acquis. Toutefois il est tenu de verser une rente annuelle à l’ancien propriétaire ou au bénéficiaire que celui-ci aura désigné. Ce type de contrat ne constitue pas une opération de crédit, mais bien une transaction immobilière ; il ne saurait donc être assimilable à un prêt gagé sur un immeuble, sur le modèle présenté ci-dessus, dont l’échéance du remboursement n’aurait pas été fixée. Il opère un véritable transfert de propriété en faveur du preneur qui bénéficie de tous les droits du vendeur, sous réserve du paiement de la rente. Si cette forme de livello est perpétuelle dans son principe puisque les successeurs du preneur sont tenus de l’acquitter, elle est susceptible d’extinction quand le bailleur renonce volontairement à ces droits, rachète l’immeuble ou le récupère en cas de non-paiement de la rente.

14De ces différentes formes de propriété, on peut repérer la fréquence, cerner la diffusion, identifier les lieux où elles s’exercent. Les résultats sont alors sans appel : la propriété dissociée, quelle que soit sa nature, est une pratique marginale, résiduelle, à peine visible au milieu de l’immense majorité des immeubles soumis à un régime de pleine propriété. Les données recueillies dans les déclarations patrimoniales des propriétaires recensés dans les sestieri de Santa Croce et de San Polo en 1582 sont éloquentes. Sur 510 propriétaires recensés dans le sestiere de San Polo, 28 affirment acquitter un livello sur un immeuble : 16 d’entre eux paient les intérêts d’un prêt ; deux versent un cens en reconnaissance du droit éminent sur le sol à des institutions ecclésiastiques ; les dix restant acquittent le livello auprès d’une institution religieuse, sans que l’on puisse déterminer s’il s’agit d’une rente perpétuelle ou d’un cens emphytéotique. La marginalité du phénomène apparaît en pleine lumière quand on tente d’évaluer le nombre d’immeubles grevés par un livello. En 1582, l’ensemble des propriétaires de San Polo déclare posséder 2 294 unités locatives, seules 91 d’entre elles sont grevées par un livello, soit 4 %. L’examen des déclarations des propriétaires de San Polo, recensés en 1661, conforte ces ordres de grandeur. Cette fois, ce sont 30 propriétaires sur 429 qui disent acquitter un livello sur un de leurs biens immobiliers ; et ce sont 50 unités d’habitations sur un total de 2 233 qui sont frappées par une servitude.

15Certes, il y a tout lieu de penser que ces chiffres sont sous-évalués car les déclarations fiscales, malgré leur fiabilité, ne sont pas sans comporter des omissions. Mais les vérifications que l’on peut conduire de manière détournée laissent entendre que la sous-évaluation est contenue dans des proportions raisonnables. En voici la démonstration : grâce à l’étude de G. Corrazzol sur les prêts livellaires contractés à Venise en 1591, on sait que, sur un nombre total de 457 contrats conclus devant notaire, 67 d’entre eux, soit 14,7 %, offraient en garantie un bien immobilier12. En supposant de manière toute théorique que le nombre des livelli contractés dans les années antérieures était identique à celui de 1591 et en tenant compte de la durée variable des contrats, on peut estimer à environ 250 le nombre de livelli garantis sur un immeuble qui étaient en vigueur en 1591. Ce chiffre est légèrement supérieur aux projections que l’on peut élaborer à partir des livelli déclarés par les propriétaires de San Polo. Sachant que 3 % d’entre eux ont contracté 16 livelli, ce sont 190 prêts environ que supporteraient la totalité des propriétaires vénitiens (6 335 personnes). L’écart entre les deux projections est de 20 %. Si l’on tient compte de la marge d’erreur, du décalage chronologique entre les deux calculs, la différence est somme toute raisonnable et ne disqualifie pas les résultats obtenus à partir des déclarations patrimoniales qui présentent donc un seuil minimum.

16La répartition entre les différents types de servitude qui pèsent sur le bâti met en évidence le poids prédominant des prêts garantis sur un immeuble. En 1582 comme en 1661, à San Polo comme à Santa Croce, ils concernent la moitié des cas, loin devant les rentes perpétuelles et les cens emphytéotiques, qui font à peu près jeu égal.

17S’il ne fait aucun doute que les formes de propriété dissociées constituent au cours de l’époque moderne des formules juridiques tout à fait marginales par rapport au règne sans partage de la propriété entière, il paraît opportun de distinguer les droits liés à l’emphytéose, qui touchent depuis très longtemps des zones ou des immeubles bien précis, et les servitudes contenues dans des opérations de crédit ou des rentes perpétuelles, qui sont l’objet d’un renouvellement continuel et qui peuvent, de fait, affecter tour à tour une grande étendue du bâti. Commençons donc par les formes les plus anciennes, les plus ténues, les mieux enracinées pour évoquer ensuite celles qui sont plus nombreuses, plus limitées dans le temps, moins attachées à un lieu particulier.

Tableau 7. TYPES DE LIVELLI ASSIS SUR UNE MAISON RÉPERTORIÉS DANS LES DÉCLARATIONS FISCALE DU CLERGÉ DU DUCHÉ DE VENISE EN 1564 (213 DÉCLARATIONS)13

Tableau 8. TYPE DE LIVELLI ASSIS SUR UNE MAISON RÉPERTORIÉS DANS DEUX TIERS DES DÉCLARATIONS FISCALES DU CLERGÉ EN 1763-1769 (271 DÉCLARATIONS SUR 442)14

Tableau 9. TYPES DE LIVELLI PAYÉS PAR LES PROPRIÉTAIRES DU SESTIERE DE SAN POLO EN 158215 ET 166116

Tableau 10. TYPES DE LIVELLI PAYÉS PAR LES PROPRIÉTAIRES DU SESTIERE DE SANTA CROCE EN 158217

2) L’emphytéose entre désuétude et disparition

18À l’époque moderne, l’emphytéose n’est plus. Ou elle est réduite à peu de chose. Rares sont les propriétaires laïques payant un cens recognitif sur le fonds de l’immeuble dont ils ne disposeraient que de l’usufruit. Aussi peu nombreuses sont les institutions ecclésiastiques qui avouent percevoir une redevance en reconnaissance de leur propriété éminente sur le sol. Que l’on examine le nombre des institutions qui sont concernées, que l’on regarde la part de leur patrimoine sur laquelle s’étend le régime emphytéotique ou plus encore que l’on tente de rapporter les immeubles, touchés par ce type de division, à l’ensemble du parc immobilier, la même conclusion s’impose avec force : l’emphytéose est devenue une exception qui ne regarde qu’une douzaine d’institutions ecclésiastiques en 1582 (sur 213) et un peu plus d’une trentaine d’édifices, alors que Venise compte à cette date, au bas mot, 22 000 unités d’habitations.

19Cette situation fait-elle de Venise un cas étrange parmi les villes italiennes ou européennes18 ? De prime abord, on est tenté d’affirmer que le régime emphytéotique suit à Venise, entre la fin du Moyen Âge et les temps modernes, un cheminement assez commun à celui que l’on rencontre dans d’autres cités. Les historiens des villes médiévales ont montré combien il avait fait l’objet d’une très large diffusion, entre les xii^e et xiv^e siècles, lors de la phase d’expansion urbaine, avant de reculer graduellement à la fin du Moyen Âge, parfois sur une vaste échelle, sans toutefois disparaître complètement19. Si la situation vénitienne se différencie de ce processus général, c’est que l’effacement semble y avoir été précoce et ample, au point d’expliquer pourquoi l’emphytéose survit à l’état résiduel à l’époque moderne.

20À Venise comme ailleurs, cet acte juridique, sans être exclusif, a constitué un instrument essentiel de la bonification et de l’extension de l’espace bâti20. Les grands établissements bénédictins qui possédaient, de longue date, des domaines fonciers et les ordres mendiants, qui bénéficièrent de donations communales à partir du xiii^e siècle, eurent recours à cette procédure qui leur permettait de tirer un revenu du sol et de renforcer leur place dans l’espace urbain, sans avoir à mobiliser des capitaux dans la construction puisqu’il revenait à l’emphytéote de bâtir à ses frais le terrain qu’il avait reçu. Sans aucun doute, de grands monastères comme ceux de San Zaccaria21, de San Lorenzo22, de San Gregorio23 ainsi que l’évêché, ont eu recours à cette procédure juridique pour lotir leurs terrains. On ignore toutefois, en l’état actuel des recherches, quelle étendue de l’espace urbain était soumise à ce régime. A-t-elle connu à Venise un caractère aussi dominant qu’à Rome, désormais bien documentée grâce aux travaux d’Étienne Hubert24 ? Les patrimoines laïques ont-ils eu recours à cette procédure que l’on associe généralement à la propriété ecclésiastique25 ? Faute de réponses fermes, on saisit à quel point le vague, qui entoure l’expansion de l’emphytéose, rend fragiles les efforts en vue d’évaluer l’ampleur du déclin qui s’amorce au xv^e siècle. Si l’on sait peu de choses sur le rythme et les modalités du repli, les raisons en sont connues dans leurs grandes lignes.

21Il y a tout lieu de penser que le recul des contrats emphytéotiques est lié aux effets conjugués des réformes monastiques et de l’expansion économique. Dans le courant du xv^e siècle, la plupart des 26monastères cherchent à tirer profit du développement urbain et de la croissance économique, en améliorant le mode de gestion de leur patrimoine. Dans ce contexte, le bénéfice escompté de la rente urbaine fait naître des stratégies de gestion qui déterminent le recours à une procédure juridique plutôt qu’à une autre27. Comme à Rome, il semble qu’à Venise le fort rendement des loyers ait rendu beaucoup moins attractif le recours à l’emphytéose et ait tempéré le risque de lourds investissements dans la construction. Les établissements ecclésiastiques, qui se dotent d’un patrimoine immobilier aux xiv^e et xv^e siècles, comme les monastères de San Domenico, Santa Maria delle Vergini ou Sant’Anna, optent pour l’achat ou la construction de maisons qu’ils possèdent en pleine propriété, exigeant un loyer à court terme, plus rémunérateur. Ceux qui avaient pratiqué des baux emphytéotiques entreprennent le rachat des biens construits sur les terrains qu’ils avaient concédés, et ce parfois précocement comme le confirme la politique de récupération engagée, dès le xiv^e siècle, par les monastères de San Zaccaria et San Lorenzo28. Seule une poignée d’établissements, parmi lesquels figurent, entre autres, l’évêché et San Gregorio, ont conservé le système de la concession emphytéotique. Les choix opérés entre différents modes de gestion confortent l’idée selon laquelle la propriété ecclésiastique ne constitue pas un ensemble homogène.

22Au terme du processus, le faire-valoir direct est devenu le mode de gestion patrimonial de loin le plus commun. Le recensement fiscal de 1564 vient le confirmer amplement. Parmi les institutions ecclésiastiques qui disposent d’un patrimoine urbain, celles qui bénéficient de droits emphytéotiques sont l’exception. Toute trace a disparu des comptes des grands monastères qui les avaient mis en œuvre au Moyen Âge : celui de San Zaccaria possède en pleine propriété 201 habitations partagées entre la paroisse de San Provolo, entièrement sous son contrôle, et la paroisse de San Zulian29 ; le monastère San Lorenzo exploite directement un très vaste patrimoine immobilier dont le noyau est situé dans la paroisse de San Severo, aux alentours des bâtiments conventuels, mais qui est aussi dispersé dans sept autres paroisses30 ; enfin, le monastère de San Giorgio Maggiore gère en pleine propriété deux rues de boutiques et de maisons à San Zulian, qui lui apportent 2 012 ducats de loyer, sans compter des biens répartis entre Rialto, San Giminian, Sant’Agnese et Santa Ternita31. Cet imposant ensemble immobilier procure un revenu de 2 936 ducats et 2 grossi.

23Les éléments qui attestent le dépérissement du régime emphytéotique ne manquent pas. Son caractère résiduel transparaît, d’abord, dans la place tout à fait marginale que les baux de ce type occupent au sein du patrimoine urbain des institutions qui en ont encore la jouissance. Parmi les grands établissements, San Giorgio est l’un des rares à bénéficier de redevances emphytéotiques, qui ne contribuent toutefois que très modestement à accroître le revenu en provenance du patrimoine urbain. Il reçoit chaque année de l’Office du Sel un livello de 50 ducats sopra il fondo où a été bâti le Lazaretto Nuovo. Le monastère de Santa Maria delle Grazie lui verse un cens dont le montant n’est pas précisé en reconnaissance de la propriété éminente du sol sur lequel il a élevé les bâtiments conventuels à Castello. Enfin, le monastère de San Lorenzo acquitte un cens d’une lire sur un des immeubles qu’il possède à Sant’Aponal. À un niveau plus modeste, le revenu procuré par les baux emphytéotiques demeure une composante toujours minoritaire du patrimoine urbain. L’église paroissiale de San Martin possède quatorze maisons qu’elle loue pour 117 ducats 3 lires et 2 sous ; elle affirme recevoir des « livelli de diverses maisons, lesquelles paient un sous, deux sous, trois sous et quelques unes cinq sous, tandis que d’autres n’ont pas payé depuis des années, comme la très illustre Seigneurie pour le compte du terrain au milieu de l’Arsenal et comme tant d’autres, de sorte que d’une année à l’autre on ne perçoit que 2 ou 3 ducats »32. Les fonds qu’elle possède sont assurément étendus : un des emphytéotes déclare, vingt ans plus tard, être le propriétaire de 24 habitations qui lui rapportent 325 ducats 4 lires et 6 sous pour lesquelles il acquitte un cens de 5 sous33. Mais tout compte fait, les redevances emphytéotiques contribuent à moins de 2 % du revenu en provenance du patrimoine immobilier de la paroisse de San Martin. La même tendance se dessine pour la paroisse voisine de San Zuanne in Bragora : le curé, le chapitre et la fabrique exploitent en faire-valoir direct 16 maisons dont les entrées s’élèvent à 239 ducats 5 lires et 10 sous. Ils conservent la propriété éminente de terrains qui ont été bâtis : sur l’un s’élèvent des maisons appartenant aux Giustinian, sur l’autre une propriété de la famille Moro, pour lesquelles les concessionnaires sont tenus de verser, chaque année, à eux deux, moins de 2 ducats34.

24Pas plus qu’elles n’apportent de revenu à ceux qui en bénéficient, les redevances emphytéotiques n’amputent les ressources de ceux qui y sont soumis. Elles n’ont, certes, jamais offert de haut rendement, même au plus fort de leur diffusion, à la fois parce qu’elles valaient comme signe de reconnaissance de la propriété éminente et parce que les administrateurs des établissements ecclésiastiques, sans dédaigner la recherche du profit, privilégiaient sans doute l’installation de fidèles pour des raisons pastorales plutôt que la réalisation de fructueuses opérations foncières, sans que les deux objectifs soient, par ailleurs, incompatibles. Mais le décalage entre le montant du cens et la valeur du loyer est si fort dans la seconde moitié du xvi^e siècle, que l’on ne peut manquer de voir dans l’emphytéose un archaïsme, vidé d’intérêt économique pour le bailleur. L’examen des droits acquittés par six des propriétaires recensés à Santa Croce, en convainc amplement : la redevance est, d’ordinaire, inférieure à 1 % du montant du loyer (tableau 11). À ce niveau, elle ne saurait constituer un handicap à la mise en vente.

25Le dépérissement de l’emphytéose transparaît, en outre, dans le fait qu’elle bénéficie à une catégorie particulière d’institutions ecclésiastiques : les églises paroissiales. Elle procure, certes, une part tout à fait mineure de leur revenu immobilier et la majorité de celles qui possèdent un patrimoine urbain ne pratiquent pas ce mode gestion. Il n’en demeure pas moins vrai que neuf établissements concernés sur onze s’inscrivent dans cette catégorie35. Une explication d’ordre général peut être avancée. Les églises paroissiales sont loin de disposer de ressources financières comparables à celles des congrégations : beaucoup n’ont aucun bien, peu nombreuses sont celles qui peuvent se prévaloir d’un patrimoine urbain composé de plus d’une dizaine d’habitations. Ce sont les dons plus que les ressources propres qui permettent le financement de travaux d’embellissement et la commande des œuvres d’art qui les emplissent. Faute de pouvoir réaliser des investissements dans la construction, l’emphytéose a constitué le mode de gestion le moins rémunérateur, mais aussi le moins coûteux : ainsi ont été bâtis des terrains limitrophes de l’église, encore inoccupés ou laissés libres par le transfert des cimetières hors de la ville36. Reste à expliquer la survivance, certes ténue, de ce régime au milieu du xvi^e siècle. Il se peut que les églises paroissiales n’aient pas disposé de suffisamment de ressources pour récupérer l’entière propriété de l’immeuble ou bien, plus prosaïquement, qu’elles n’aient pas mis en œuvre de véritables stratégies de gestion patrimoniale.

26Les cas de baux emphytéotiques sont trop peu nombreux pour permettre de dessiner une géographie de leur répartition dans l’espace urbain. Il me semble plus pertinent de noter que leur disparition est une caractéristique proprement urbaine. Il suffit d’observer les établissements ecclésiastiques, installés dans le duché, particulièrement dans les îles et plus encore en Terre Ferme, pour se rendre compte que l’emphytéose y est pratiquée, à une toute autre échelle qu’à Venise. En 1564, Le monastère de San Mauro et l’église San Martin de Burano déclarent percevoir des « livellarii di case et terreni » qui s’élèvent à plusieurs ducats37. Dans l’île voisine de Torcello, le monastère de Sant’Antonio bénéficie de trois livelli tandis que les quatre chanoines de la cathédrale font état de sept livelli perçus sur des maisonnettes, des jardins ou un bout de terre situés sur l’île38. Il convient de ne pas surestimer la persistance de ce régime dans le duché où il ne s’applique qu’à une très petite minorité des terres et des maisons. Cependant, face à la ville toute proche, celui-ci fait figure de conservatoire de formes anciennes qui ne sont pas effacées de manière aussi radicale, sans doute parce que l’exploitation en pleine propriété offraient des perspectives moins lucratives qu’au centre d’un organisme urbain en plein développement. Pour s’en convaincre, il suffit de constater que les établissements qui ont conservé quelques baux emphytéotiques dans le duché possèdent en pleine propriété, à l’image des autres institutions, les biens qu’ils possèdent à Venise. Les chanoines de Torcello disposent de droits emphytéotiques sur des biens situés autour de la cathédrale, mais ils gèrent en location les cinq habitations dont ils sont propriétaires à Venise.

27Au-delà de la réduction drastique de son aire de diffusion, l’emphytéose semble, également, être tombée en désuétude, d’un point de vue juridique et formel, car les établissements qui conservent des droits sur la propriété éminente du sol peinent à les faire valoir. On lit, dans les déclarations de revenus des institutions ecclésiastiques de 1562, l’amertume de certains clercs, impuissants à faire entrer les livelli qui leur sont dus sur le fonds. Leur lamentation, somme toute assez convenue car elle s’applique aussi aux locataires mauvais payeurs39, ne relève pas seulement du calcul pour obtenir l’indulgence du fisc, mais témoigne d’une vraie difficulté à défendre des droits face à des emphytéotes qui se considèrent de facto pleinement propriétaires ou qui se sentent affranchis du versement du cens. Écoutons leurs remontrances. Le curé de l’église de Sant’Antonin, qui possède trois maisons en pleine propriété, dit attendre huit ducats de livello pour un fonds entre les mains des héritiers de Lorenzo et Zaccaria Bevilacqua, divisé en quatre parties : « l’un paie peu, un autre également, au point qu’il faut recevoir avec difficulté ces sommes misérables un demi-ducat à la fois, et la plupart du temps en faisant accepter à l’Office qu’il ne rentre pas, en ma conscience, 5 ducats nets par an ; ces héritiers sont débiteurs de plus de 15 ducats »40. L’abbé de San Gregorio est plus véhément encore quand il dénonce les usurpations dont son abbaye est victime de la part des concessionnaires, qui refusent de payer « les hommages et autres reconnaissances, outre qu’ils occupent d’autres terrains de l’abbaye »41. Prenant acte du fait accompli, il ne fait mention d’aucun livello sopra una casa, dans la déclaration de revenu, sans juger utile d’engager une procédure pour les recouvrer, par contre il y énumère la dizaine de biens possédés en pleine propriété pour lesquels l’abbaye est prête à défendre ses droits le cas échéant42. Citons, enfin, le cas éloquent de l’église de Santa Maria Formosa : en 1564, le curé dit percevoir des « livelli et affitti di casa »43 ; son lointain successeur, deux siècles plus tard, en 1763, est sans illusion quand il avoue jouir de « livelli inexigibles sur des édifices situés sur la place et provenant du fonds »44. Il y a tout lieu de croire que le processus de dépérissement, déjà passablement avancé au milieu du xvi^e siècle, ne cesse de s’aggraver au point de transformer l’emphytéose en un régime privé de la reconnaissance indispensable à sa survie juridique. Peut-être faut-il interpréter le peu de mentions de baux emphytéotiques de la part des institutions ecclésiastiques et des propriétaires qui devraient y être assujettis, comme un signe de l’usure, pour ne pas dire de l’évanouissement, des prérogatives du propriétaire éminent, face au preneur ou à ses descendants qui ont acquis, de fait, l’entière souveraineté sur le bien. Cette tendance n’est pas étrangère aux efforts de codification juridique entrepris depuis la Renaissance à partir du droit romain qui ne conçoit pas le principe de la propriété dissociée45. Elle découle aussi de la nature même du régime emphytéotique qui n’est pas sans comporter de risques pour les droits du propriétaire, car le preneur touche à la substance même de l’immeuble, la transforme et l’enrichit. Et les prérogatives du propriétaire paraissent d’autant plus difficiles à défendre que l’emphytéose, devenue marginale et obsolète, n’est plus une pratique vivante.

28Elle a disparu parce qu’elle ne correspondait plus à un besoin. La bonification, les programmes de lotissement et de construction qui, jusqu’au xiv^e siècle, s’étaient appuyés sur l’emphytéose, se sont poursuivis en recourant sur d’autres formes juridiques : dès lors que les loyers à court terme devenaient les plus rémunérateurs, les modes de gestion, soucieux de rationalité économique, ont fait triompher la propriété entière.

29Mais il suffit qu’un besoin spécifique se présente pour que la dissociation juridique du sol et de l’immeuble réapparaisse sous une forme rénovée. C’est, en vérité, au Ghetto que la propriété dissociée rencontre un terrain propice à son épanouissement car elle permet d’établir un compromis juridique entre des intérêts contradictoires46. Tout en reconnaissant aux juifs le droit de séjourner à Venise, le Sénat les contraint à s’installer, en 1516, dans le quartier du Ghetto Novo dont les terrains et les habitations appartenaient à des propriétaires chrétiens. Suivant le même principe, les agrandissements successifs du quartier juif, en direction du Ghetto Vecchio en 1540 et du Ghetto Novissimo en 1633, ne touchent pas aux structures de la propriété. Le problème juridique vient du fait que les juifs, auxquels il est strictement interdit de posséder un bien immobilier ou foncier, ont fait édifier de nouveaux édifices, surélever les immeubles, diviser les appartements, restaurer le bâti pour répondre à l’afflux de nouveaux habitants. À qui reviennent les adjonctions qui transforment en profondeur la physionomie du quartier ? Le Collège, qui est saisi de la question, se prononce en faveur de celui qui a financé les travaux, sans restreindre le droit de propriété47. Il est reconnu aux juifs le droit d’intervenir sur le bâti et de disposer librement de leurs biens, au nom d’un régime juridique original, le casacà (forme vénitienne du concept hébraique de kazakah : possession), qui ne saurait se confondre avec le droit de propriété. Les chrétiens demeurent les seuls propriétaires du sol et des habitations qui existaient lors de l’arrivée des juifs, et à ce titre, ils reçoivent une redevance en signe de reconnaissance de leur droit éminent alors que les juifs peuvent librement faire des contrats, au titre du casacà, sur les habitations qui sont soumises à partages, à ventes et à transmissions successorales. Cette fiction juridique repose donc sur un partage assez semblable à l’emphytéose : le propriétaire chrétien contrôle le tréfonds tandis que le possesseur juif étend son contrôle sur ce qui s’élève au dessus48. Si d’un point de vue juridique ce régime est un moyen terme, il privilégie d’un point de vue économique les bénéficiaires des loyers qui offrent très vite un niveau de rémunération infiniment plus élevé que le cens payé au propriétaire éminent. Sur la base du cadastre de 1661, E. Concina fait état d’une rente locative de 14 600 ducats, parmi lesquels 13 392 ducats reviennent à des juifs en possession des habitations qui ont été ajoutées, tandis que 4 000 ducats sont versés au titre du cens re-cognitif dû aux propriétaires du sol (les Da Brolo, les Minotto, les Malipiero...)49. La liberté laissée au juifs de disposer de leur droit de possession a paradoxalement introduit des chrétiens dans le système du casacà : soit qu’ils aient acheté aux juifs des biens qui leur ont été rétrocédés dans le cadre d’un prêt livellaire ; soit qu’ils aient acquis entièrement le droit de jouissance, auquel cas ils sont tenus d’acquitter, au même titre que les juifs, le cens dû au propriétaire du sol. Le régime juridique qui est né de l’interdiction faite à des personnes d’accéder à la propriété, s’étend paradoxalement à des chrétiens qui ne font pas frappés par la prohibition, dès l’instant où la cession du droit de possession est rendue possible. Les choix qui ont prévalu pour gérer la situation inédite engendrée par le Ghetto laissent entendre que le recours à la propriété dissociée est une solution de compromis50. Dans le reste de la ville, ce compromis n’a plus lieu d’être car le régime de la pleine propriété répond pleinement aux objectifs d’une gestion plus rationnelle. En ce sens, l’emphytéose établit un système souple, dynamique, changeant qui répond à des variations conjoncturelles, qui peuvent être ici d’ordre politique, là de nature économique51.

30L’emphytéose n’est pas en mesure de peser sur les échanges à cause de sa présence résiduelle. Quand bien même ce régime juridique serait beaucoup plus répandu, il n’est pas sûr qu’il constitue un frein à l’échange des maisons. À Rome, dans le premier tiers du xvii^e siècle, il ne semble pas que la présence, dans un quart des ventes, d’un propriétaire éminent, à qui le bailleur doit demander son assentiment, constitue un obstacle à la circulation des biens52.

Tableau 11. CENS ACQUITTÉS PAR LES PROPRIÉTAIRES DU SESTIERE DE SANTA CROCE EN 1582

B–LES RENTES ASSISES SUR LES IMMEUBLES

31Dans son principe, le régime emphytéotique repose sur une dissociation matérielle de la propriété : le sol et l’immeuble sont séparés et chacune de ces parties sert d’assise à des droits d’égale valeur. À côté de ces formes très peu nombreuses, il existe un éventail de contrats, notamment les rentes assises sur un immeuble, qui entraînent un démembrement, fût-il partiel, des prérogatives du propriétaire. Il ne peut en être autrement puisque les rentes qui pèsent sur les immeubles sont des charges réelles, affectant les droits liées à la propriété d’un bien particulier et non aux personnes. Toutes les rentes ne sauraient cependant présenter les mêmes formes de partage des droits. Il convient de distinguer deux grandes familles : les rentes perpétuelles qui s’accompagnent de la cession d’une partie du revenu du bien et les livelli qui constituent un instrument de crédit.

1) Les rentes perpétuelles

32Au moment de sa constitution, la rente perpétuelle s’accompagne d’un transfert effectif de propriété et des droits qui lui sont inhérents, exception faite du versement d’une rente au vendeur53. Dans le contrat, celui-ci se réserve le droit de percevoir un revenu annuel représentant une portion des revenus de l’immeuble. La somme ne saurait absorber tout le loyer, sans quoi l’opération ne présenterait plus davantage pour le preneur. Sauf clauses contraires, la rente est considérée comme perpétuelle ; c’est la raison pour laquelle elle ne constitue pas un instrument de crédit car le bénéficiaire de la rente ne retrouve pas le capital qui lui sert d’assise. Elle est transmissible par son bénéficiaire, au même titre qu’un autre bien patrimonial et s’applique, en cas de mutation de l’immeuble, au nouvel acquéreur. Preuve s’il en est, que c’est bien l’immeuble qui est grevé de cette charge et que son propriétaire est obligé de la payer quand bien même ce n’est pas lui qui l’a contractée.

33Dans les documents parcourus, il arrive le plus fréquemment que le bénéficiaire ne soit pas l’ancien propriétaire, mais un établissement ecclésiastique auquel un donateur a légué une rente sur un immeuble qu’il possédait. La rente créée par donation répond à un dessein charitable qui rencontre des difficultés à s’exprimer sous d’autres formes, notamment le legs de biens immeubles, à une époque où l’État cherche à contenir la croissance des patrimoines ecclésiastiques. Une série de mesures adoptées entre le milieu du xvi^e siècle et le début du xvii^e siècle vont dans ce sens. En 1536, le Sénat interdit aux institutions ecclésiastiques sises à Venise de conserver plus de deux ans les biens légués ; après ce délai, ceux-ci sont vendus aux enchères et les revenus de la vente distribués selon les vœux du testateur54. La loi est étendue à toute la Terre Ferme en 1605, à l’issue du conflit qui oppose la République au Souverain Pontife55. Les restrictions apportées à la liberté de gestion des patrimoines ecclésiastiques se prolongent, en 1620, par l’interdiction faite aux religieux de contracter des livelli garantis sur leurs biens, afin de limiter les activités de prêt qui détournent les liquidités de secteurs plus productifs56. La concession gratuite d’une rente sur un immeuble échappe à ces mesures restrictives. Mais elle ne saurait constituer une solution alternative aux donations de biens qui perdurent, ne serait-ce que parce que l’établissement récupère, si c’est le vœu du légataire, le capital du bien à l’issue de sa vente aux enchères par les pouvoirs publics. Il faut cependant remarquer que dans une économie ancienne, où l’argent ne trouve pas facilement à s’employer, le créancier, surtout lorsqu’il s’agit d’un établissement religieux, a tout lieu de préférer un revenu fixe et régulier à un capital. Dans ces conditions, il y a de quoi s’étonner de la faible diffusion des rentes perpétuelles dans le patrimoine des institutions ecclésiastiques, si l’on en juge par les données recueillies (11 établissements sur 217 sont concernés en 1763). Malgré tout, elles se font plus nombreuses entre le milieu du xvi^e siècle et le milieu du xviii^e siècle. En voici quelques exemples.

34En 1564, le curé de l’église de Santa Ternita écrit recevoir un livello de 20 ducats sur une maison sise à San Giacomo dall’Orio, « laquelle fut laissée pour le paiement du mansionnaire par messire Antonio Sagredo et dans laquelle habite à présent Benetto Laver »57. À la faveur de dispositions testamentaires, l’église paroissiale a bénéficié de la jouissance d’une rente annuelle en échange de la célébration d’offices pour le salut du défunt. Et ce droit, perpétuel dans son principe, s’impose aux propriétaires successifs de l’immeuble. En 1763, le curé de San Tomà fait état d’un livello de 6 ducats acquitté chaque année par Bernucci Dolfin de San Pantalon. La rente, assise sur un édifice situé sur la place de la paroisse, a été offerte au chapitre de l’église par Alvise de Zanchi, le 17 avril 1532, en contrepartie de la célébration de 16 messes par an58. Suivant le même principe, le chapitre de la cathédrale de San Pietro di Castello jouit en 1763 de cinq livelli perpetui : le plus ancien a été contracté en 1396, en échange de la cession à l’Office du Sel de volte e stazi, situés auprès de l’église de San Giacomo di Rialto59 ; Domenica Carrara verse une rente perpétuelle assise sur une maison et une boutique situées dans la Ruga à Castello, qui était déjà acquittée en 1582 par Marcantonio Balanzan ; Domenico Trevisan et Giuseppe Negri laissent au chapitre une partie du revenu de l’inviamento del forno du Riello de Cas tello selon les dispositions du testament de Bernardino Cadena rédigé en 1604 ; Domenico Tabbacco et ses frères lui remettent une rente de 6 ducats assise sur des immeubles qui leur appartiennent en propre dans le respect des volontés exprimées par Vicenzo Tabbacco en 1753 ; Lodovico Manin, enfin, lui verse une rente de 12 ducats assise sur une maison située au pont de l’Agnello à San Cassiano60.

35La rente perpétuelle se traduit par un transfert effectif de propriété, à la différence de l’emphytéose. Elle ne saurait conférer à son bénéficiaire des droits inhérents à la propriété ; tout au plus contraint-elle à un partage des fruits de l’immeuble. Si elle est effectivement une aliénation, celle-ci porte-t-elle vraiment sur la pleine et entière propriété ? L’ancien propriétaire abandonne-t-il tous ses droits ? La terminologie et les clauses des contrats aident à y répondre. Il n’est pas indifférent de constater que les contrats parlent moins de vente que de cession, laissant entendre que l’ancien propriétaire possède encore un droit, imprécis dans les termes, sur le bien61. Ainsi le curé de San Cassiano déclare percevoir, en 1763, un livello « assis à perpetuité sur les maisons contiguës à sa résidence par une cession faite avec un instrument public en l’an 1563 »62. De manière plus explicite, il arrive que le contrat impose au preneur des obligations qui contredisent le principe de l’abandon pur et simple de la propriété. Il ne s’agit pas bien entendu du versement de la rente, mais d’obligations précises qui entraînent une transformation de la substance du bien alors que cette faculté relève des prérogatives absolues du propriétaire. Le contrat peut être assorti d’une clause obligeant à construire le terrain qui a été cédé en pleine propriété. Au cours du xvi^e siècle, ce procédé a été mis en pratique par des églises paroissiales, en lieu et place de l’emphytéose, faute de capitaux pour lotir elles-mêmes les terrains. Ceux-ci ont été cédés, pour une somme modique voire gratuitement, à un preneur qui disposait de la pleine maîtrise de la propriété, mais qui devait réaliser des travaux, rendus nécessaires pour acquitter le montant de la rente, infiniment plus élevé que celui du cens emphytéotique. Le chapitre de San Cassiano a ainsi cédé, en 1563, « un terrain et de petites maisons, propriétés du curé, aux frères Griggi, lesquels construisirent sur le fonds du terrain les susdites maisons, parvenues ensuite en propriété à la noble maison Bonfandini, comme il est enregistré dans le cadastre de l’église »63. En 1763, il perçoit une rente de la famille Bonfandini qui s’élève à 20 ducats, soit un montant autrement plus rémunérateur que le cens emphytéotique qu’il aurait reçu en reconnaissance de la propriété éminente64. Ce type de contrat n’est pas sans poser problème au sujet de la répartition des droits liés à la propriété. Il ne saurait opérer au sens strict un partage des droits car l’ancien propriétaire ne jouit d’aucun pouvoir qui lui permette de disposer du bien. Mais, il ne saurait se traduire par un transfert complet de la souveraineté car le vendeur se réserve le droit de recevoir une partie des fruits de l’immeuble, et plus encore oblige le preneur à modifier la substance du bien. Paradoxalement, le prix à payer pour disposer pleinement du droit d’abusus est d’accepter une restriction partielle et provisoire de celui-ci : l’obligation satisfaite, l’unité de ce droit est reconstituée. Quant au versement de la rente, il constitue une servitude qui continue de grever l’immeuble et qui impose un partage du droit de jouissance de ses revenus.

36Si ce type de rentes touche un nombre de biens négligeable et concerne essentiellement les patrimoines des établissements religieux, il n’en est pas de même des livelli, ces créances assignées sur un bien immobilier ou foncier, qui remplissent une fonction de crédit.

2) Les prêts garantis sur un immeuble

37Dans l’économie du monde moderne, les difficultés à acheter ou à payer comptant sont compensées, quelque soit le milieu, par le report des échéances, le paiement sous forme de service et surtout le recours au crédit. Cet actif commerce de l’argent n’est pas seulement entre les mains d’institutions spécialisées (banques, Monts-de-piété...), il est aussi alimenté par l’offre informelle que proposent les particuliers en dépit des difficultés de recouvrement et l’insolvabilité fréquente des débiteurs65. Ces risques permanents qui se résolvent au cas par cas, sont en partie surmontés quand le prêt est garanti sur un bien immeuble. La cession préalable d’un bien, en guise d’hypothèque, offre l’assurance au créancier de recouvrer son capital66. Dans un premier temps, il achète en pleine propriété un bien à l’emprunteur en échange de la somme qu’il lui prête. Puis, il lui rétrocède (« ha dato, retrocesso e a livello francabile concesso ») le bien qu’il vient de lui acheter (« la casa sopradetta come sopra posta acquistata ») en échange du versement du livello. Le temps du contrat, le propriétaire conserve le droit d’abusus sur le bien dont il a cédé la jouissance et les fruits à l’emprunteur67.

38Ce type de prêts gagés sur la propriété occupe, à Venise, une place centrale dans le système de crédit, non par leur fréquence (G. Corazzol en enregistre 457 à Venise en 1591), mais parce qu’ils mobilisent des sommes très élevées et sont pratiqués par les plus riches, ou au moins par ceux qui ont des biens à offrir en garantie.

39Le choix du bien qui sert de garantie est loin d’être indifférent. Il apparaît très nettement, à la lumière des déclarations fiscales de 1582 et plus encore des résultats de l’enquête conduite G. Corazzol dans les actes notariés enregistrés en 1591, que ce sont les possessions foncières qui servent d’hypothèque dans une majorité des contrats. Les chiffres livrés par Corazzol sont éloquents : 81 % des contrats se basent sur un bien rural, 14,7 % sur un bien immobilier, le restant étant notamment garanti sur des fonds de commerce68. Et si l’on ne prend en compte, parmi les propriétés immobilières, que celles qui se trouvent à Venise, le pourcentage tombe à 9,6 %. Une répartition aussi défavorable aux biens urbains explique pourquoi si peu d’habitations déclarées par les propriétaires de San Polo sont grevées par un livello : 55 sur 2 294 en 1582 et 25 sur 2 233 en 1661. Qu’est-ce qui motive une telle défaveur envers les biens urbains ? Il n’y a pas lieu de croire qu’ils offraient des garanties de sécurité inférieures à celles de la terre. Une maison n’est pas plus exposée aux incendies qu’un champ aux inondations, une récolte aux gelées, ou une terre à la sécheresse69. Il n’est pas sûr non plus que la raison doive être recherchée du côté de la rentabilité qu’ils proposent l’un et l’autre. Certes, sont nombreuses et concordantes les voix qui, à la fin du xvi^e siècle, font porter leur préférence sur la propriété foncière. Dans un contexte de hausse du prix de la terre, les deux parties y trouvaient leur intérêt : le créancier, qui recouvre la jouissance du bien si le prêt n’est pas remboursé, et le débiteur, qui a la possibilité de récupérer le terrain, en remboursant une somme inférieure à la valeur que celui-ci a acquis dans un contexte de hausse des prix, réalisant du même coup une plus-value. L’opinion des créanciers semble sans équivoque : Fantin Michiel recommande, en mai 1583, dans ses dispositions testamentaires, citées par G. Corazzol, que « soient dépenser dix mille ducats dans l’achat d’une ou de plusieurs possessions, ou dans ce qui paraîtra le mieux à mes commissaires, exceptées des maisons »70. L’on sait, par ailleurs, que les Scuole Grandi disposèrent à la suite de la liquidation du Monte Vecchio (1599-1620) de très importantes liquidités qu’il leur fallait affecter à d’autres postes d’investissement car « il denaro doveva esser collocato in altre investiture », selon les propres mots du doge Niccolò Contarini71. Une part du capital reste, un temps, inemployée et la pierre n’emporte pas l’enthousiasme des administrateurs même si la Scuola di San Giovanni Evangelista brave ces réticences en investissant une partie des fonds dans la construction de maisons situées près du Rio Marin et à San Daniel72. Si la pierre est sans doute un pauvre substitut aux titres d’État et moins attractive que la terre à la fin du xvi^e siècle, il n’est pas dit, comme nous le verrons, que ce rapport de force perdure au cours du xvii^e siècle.

40Il se peut, surtout, que la relégation des biens urbains hors du système livellaire soit un indice, parmi d’autres, du goût pour la terre, qui, au-delà de la rentabilité économique, est érigée en idéal patrimonial par les milieux nobiliaires. Il faut avoir à l’esprit, enfin, qu’on court le risque de sous-évaluer l’importance des biens immobiliers qui servent de garantie à un prêt si l’on focalise l’attention sur les livelli dans la mesure où le système de crédit a des ramifications dans d’autres types de contrats, notamment dans les baux locatifs.

3) Baux locatifs à long terme et opérations de crédit

41La location ne donne pas lieu, d’ordinaire, à la rédaction d’un acte notarié, trop coûteux : elle est conclue sous seing privé. En revanche, des contrats spécifiques sont enregistrés devant notaire quand ils portent à la fois sur une plus longue durée, désignent un locataire principal, introduisant un niveau de droit supplémentaire entre le propriétaire et l’occupant, précisent les conditions de cession des revenus du bien (fructus) qui reviennent d’ordinaire au propriétaire ou quand ils autorisent le locataire à transformer la substance du bien qu’il a reçu.

42Ces formes de locations s’apparentent à de vraies opérations de crédit. Retenons, d’abord, l’exemple d’un bail locatif dans lequel sont inextricablement mêlés jouissance d’un logement, crédit et opération immobilière. À partir du 1^er septembre 1619, Antonio Nani q. Bartolomeo loue à Gian Antonio Lovesello, marchand de coton (bombaser) place Saint-Marc, la moitié d’un magasin situé à côté de la maison de celui-ci dans la paroisse voisine de San Moisè73. Le bail est conclu pour une durée de cinq ans et fixe le loyer à une somme très basse, 3 lires et 2 sous, car le locataire a versé en une seule fois 145 ducats que le propriétaire s’est engagé à restituer à l’issue des cinq années. Les deux parties y trouvent leur compte : le bailleur a bénéficié d’un prêt dont les intérêts ont été payés par la cession de la jouissance du magasin, le locataire-créancier a disposé, en échange de la mise de fonds, d’un bien dont la valeur locative devait être supérieure au montant de l’intérêt. Des opérations de ce type s’avèrent assez courantes à Venise comme ailleurs74. Dans ce cas précis, l’opération de crédit se double d’une intervention sur le bâti75. Avec l’accord du propriétaire, le locataire a fait construire à ses frais, pour 200 ducats, une chambre au dessus du magasin dont la valeur locative est fixée à 10 ducats. Selon les termes du bail, le propriétaire du magasin, Antonio Nani, en a également la propriété, bien qu’il n’ait pas payé les travaux, et le locataire en reçoit la jouissance à titre gratuit pendant 20 ans afin qu’il soit remboursé de son investissement. Formellement, le propriétaire conserve la maîtrise de son bien, dicte ses conditions et recouvre la plénitude de ses droits à l’issue d’une période de 20 ans. Dans les faits, le locataire qui est aussi le créancier, a usé du pouvoir de transformer l’édifice à ses frais pour disposer d’un droit de jouissance qui s’étend sur une longue période. Dans le cas où il en serait dépossédé avant terme, il a pris soin de garantir son investissement en demandant l’hypothèque de biens fonciers appartenant au propriétaire. Dans ce type de bail le droit de jouissance donne le pouvoir de toucher à la substance même du bien, alors qu’il s’agit d’un attribut de la souveraineté du propriétaire, à l’image de ce qui se produit dans le bail emphytéotique.

43Il me semble que ce type de contrat permet d’esquisser un tableau plus nuancé des formes de propriété dissociée. À trop concentrer l’attention sur l’emphytéose à cause de la diffusion qui a été la sienne au Moyen Âge, on en vient à négliger d’autres formes de contrats, qui n’apparaissent pas forcément dans les sources fiscales, et qui entrecroisent opération de crédit et intervention sur le bâti, opérant un transfert, certes provisoire et codifié, des prérogatives du propriétaire. Dans une ville où la propriété pleine et entière semble régner en maître, la question soulevée par la prise en charge des améliorations dans le cadre d’un bail locatif laisse entendre que la ligne de partage entre les droits inhérents à la propriété n’est pas établie une fois pour toutes, mais fait l’objet de concessions et de négociations permanentes.

44C’est le besoin de crédit qui est la raison d’être des contrats locatifs de longue durée. Celui conclu, en 1687, par les frères, Pietro et Zorzi Pisani q. Matteo, peut avoir valeur d’exemple76. Pietro loue à son frère un appartement et une boutique à San Pietro di Castello et plusieurs petits logements, sans que le nombre en soit précisé, dans la paroisse de San Vio, pour une durée de 25 ans. Le preneur a le droit de percevoir les loyers qui s’élèvent à 75 ducats par an, et de fait supporte l’imposition de la decima, en contre-partie du versement d’une somme de 1 700 ducats, puis, tout au long du bail d’une rente annuelle de 3 lires et 2 sous, soit un demi-ducat. Au terme des 25 années, les 1 700 ducats doivent lui être remboursés. Ce type de location constitue une vraie opération de crédit77. Le locataire créancier a fourni un capital au détenteur de l’immeuble qui lui a cédé en guise d’intérêt le revenu des loyers. Un rendement de 4,3 % par an, permet au créancier de doubler la mise de départ à l’issue des 25 ans. Quant au bailleur-débiteur, il a l’avantage de disposer, d’emblée, d’un capital qui équivaut à 22 années de loyer, mais qui est cependant inférieur de 9,5 % à ce qu’il aurait perçu s’il avait conservé le fruit des immeubles. Le point qui attire l’attention réside dans l’obligation de verser un demi-ducat au propriétaire, chaque année le 15 janvier. En comparaison des sommes en jeu, la valeur de cette rente est négligeable : elle procure, au cours du bail, 12,5 ducats au propriétaire et abaisse l’intérêt perçu par le créancier de 4,4 % à 4,3 %. Sa fonction n’est pas de nature économique, mais symbolique. Au même titre que le cens emphytéotique, ce versement, aussi faible soit-il, est un acte de reconnaissance envers le propriétaire du bien. Il vise, chaque année, à rappeler quelle est la réelle hiérarchie des droits dans un contexte où le locataire principal, détenteur de l’usufruit, occupe une position infiniment plus visible que le nu-propriétaire. C’est, au cours du bail, le seul moyen pour celui-ci de manifester le droit éminent qu’il conserve sur le bien en dépit des apparences et de conjurer le risque d’accaparement qu’une si longue concession ne manque pas d’entraîner. A cause de sa fonction re-cognitive, la redevance ne peut donc pas être considérée comme une portion, aussi faible soit-elle, des revenus de l’immeuble. Le fructus, cédé au créancier, ne saurait être partagé. Il convient cependant de faire remarquer que la clause prévoyant le versement d’une redevance au propriétaire n’est pas présente dans tous les contrats cédant, pour une longue durée, l’usufruit au locataire.

45Cette forme de location n’est pas sans présenter des similitudes avec l’emphytéose puisque le propriétaire conserve la maîtrise de la substance et renonce à la jouissance pour une longue durée, quelquefois contre une redevance modique. Elle s’en distingue aussi car elle n’opère pas de découpage de l’immeuble en diverses parties qui servent d’assise à des droits d’égale valeur et surtout parce qu’elle s’accompagne du versement d’un capital qui en fait une véritable opération de crédit. De ce fait, c’est une alternative aux livelli francabili, en dépit d’un partage des droits de propriété strictement opposé. Dans un prêt livellaire, le créancier conserve la maîtrise de la substance (le droit d’abusus) tandis que le débiteur jouit de l’usufruit, même si le créancier, en percevant un intérêt, se réserve le droit de percevoir une partie substantielle des fruits de l’immeuble. Dans le cas de la cession des droits de jouissance, c’est le contraire qui prévaut : le débiteur est le propriétaire du bien alors que le créancier dispose pleinement de l’usufruit. Il est difficile d’évaluer laquelle de ces opérations de crédit présente le plus d’avantages pour les parties. Dans le premier cas, le débiteur dispose d’un capital et des revenus du bien, mais il est tenu de verser un intérêt et de rembourser dans des délais qui excèdent rarement quatre ou cinq ans. Dans le second, il n’a plus le droit de recevoir le revenu de l’immeuble, en échange d’un capital, mais il jouit d’un très long délai pour le rembourser. Le créancier, quant à lui, a tout intérêt à souscrire un livello francabile si son objectif à court terme est moins de se procurer une rente que d’acquérir un bien. On sait en effet que le débiteur dispose rarement des ressources monétaires pour éteindre la dette et récupérer le bien quand le terme arrive à échéance78.

46Même s’il est impossible de mesurer avec précision la diffusion des baux locatifs à long terme, faute d’une étude systématique, sur le modèle de celle conduite par G. Corazzol pour les livelli, leur existence même suggère que les biens qui servent de garantie hypothécaire sont plus nombreux que ne le laisse entendre l’examen des seuls prêts livellaires ou des sources fiscales, d’ordinaire sollicitées, qui privilégient seulement deux niveaux de possession.

47La tentative de repérage et de classement des formes dissociées de propriété ne doit pas occulter une évidence : la propriété pleine et entière domine très largement à l’époque moderne. Si l’on excepte les baux locatifs ordinaires, qui opèrent un partage des droits en privant le propriétaire de l’usage du bien, les dispositions contractuelles qui impliquent une division des droits relatifs à la substance et à la jouissance de l’immeuble sont peu répandues. Le constat vaut surtout pour l’emphytéose, qui survit de manière résiduelle : privée des conditions qui avaient favorisé sa diffusion aux xiii^e et xiv^e siècles, frappée d’obsolescence juridique et dépourvue de rentabilité, elle subsiste à l’état de traces éparses. L’absence de propriétaires éminents entraîne donc une simplification des niveaux de droits au profit du détenteur de la pleine propriété. Des formes de dissociation matérielle de l’immeuble resurgissent cependant dans des contrats autorisant, sous certaines conditions, le preneur à toucher à la substance du bien. A côté des cas peu nombreux de séparation matérielle du sol et de l’immeuble ou de parties de l’immeuble, s’épanouit une gamme de dispositions juridiques, allant des rentes perpétuelles aux prêts assignés sur un bien-fonds, dans lesquelles non seulement la nue-propriété et l’usufruit ne sont pas détenus par la même personne, mais aussi dans lesquelles la jouissance des fruits se trouve partagée.

48Dans quelle mesure le caractère relativement simple des régimes juridiques peut-il avoir en effet sur la circulation des biens ? Si l’on prend en considération le nombre de cas, il y a tout lieu de croire que leur incidence est faible, voire nulle sur le marché. Même le nombre des livelli qui s’accompagnent d’une vente, est trop faible pour que l’activité soit réellement affectée. En revanche, il est permis de se demander si les servitudes qui pèsent sur un immeuble conditionnent ou non une éventuelle aliénation ultérieure. Celles-ci ne sont pas forcément synonymes de handicap, de même que le règne sans partage de la propriété entière n’est pas, en soi, un gage de circulation des maisons. S’il existe des obstacles aux échanges, ils ne sont pas de nature juridique (le bénéficiaire d’un livello peut vendre celui-ci au même titre que n’importe quelle créance79), mais ils résident dans la perception des régimes complexes de propriété. De manière tout à fait légitime, l’acheteur cherche à s’assurer que le bien, qu’il compte acquérir, n’est pas soumis à des droits que le propriétaire, ou en vérité celui qui n’est que l’usufruitier veut lui cacher. C’est la raison pour laquelle l’acte de vente prend soin de préciser que l’immeuble est affranchi de toute servitude ou les énumère pour lever toute équivoque susceptible de faire annuler la vente. Ce souci de transparence, qui vise à éviter tout litige futur, ne veut pas dire qu’on est réticent à faire commerce d’une maison grevée d’un rente perpétuelle ou d’un livello, qui n’est en vérité qu’un crédit ouvrant droit à terme à la récupération du bien sur lequel il est assis. De ce point de vue, il ne semble pas qu’ils soient considérés différemment des biens ordinaires car on vend des livelli, ni plus ni moins que des maisons libérées de toute entrave80. Dans tous les cas, la transaction n’échappe jamais à l’incertitude.

C–LES RÈGLES DE L’ÉCHANGE

1) L’encadrement juridique du marché selon les dispositions statutaires médiévales

49Le cadre réglementaire dans lequel s’insèrent les transferts de propriété a été défini pour l’essentiel au xiii^e siècle, dans un contexte marqué par la substitution de la loi écrite à la coutume et par l’affirmation des organes de gouvernement81. Venise se dote alors de statuts juridiques qui font l’objet d’élaborations successives au cours de la première moitié du xiii^e siècle : la première rédaction est entreprise en 1192 sous l’égide du doge Enrico Dandolo, puis elle est corrigée et développée en 1226 sous l’autorité de Sebastiano Ziani. Les statuts définitifs sont rédigés en 1242 sous le dogat de Jacopo Tiepolo82. Leur principale raison d’être est d’établir des règles en matière de droit civil conformes au bien commun des membres de la cité. Les questions relatives à la succession, à la dot et à la vente, c’est-à-dire toutes celles qui ont pour enjeu le transfert de la propriété, y occupent une place considérable.

50La conception patriarcale de la famille, qui règne alors, inspire toute la législation. La famille y apparaît comme une institution construite autour d’un patrimoine, qui est la condition même de sa survie83. Elle se confond tellement avec lui qu’elle est définie comme une entité socio-économique. La valorisation de la gens se traduit donc sur le plan juridique par l’élaboration de règles qui consolident ses intérêts patrimoniaux et limitent les ferments de dispersion jusque dans le cadre des échanges matrimoniaux.

51Dans la mesure où les aliénations de propriété constituent la forme d’atteinte la plus grave aux intérêts de la famille, les dispositions réglementaires introduites par Sebastiano Ziani et définitivement fixées dans le Livre III des Statuts de Jacopo Tiepolo tentent d’en réduire les effets négatifs84. Elles s’appuient sur une conception de la famille où l’individu est soumis aux intérêts du groupe auquel il appartient85. Il s’agit d’une entité qui lui préexiste, le dépasse et qui a vocation à se perpétuer après lui. S’il est libre de vendre ses biens propres, la famille se trouve impliquée, de droit, dans la transaction qui n’intéresse pas seulement le vendeur et l’acheteur, mais toute une communauté d’ayants droit. Les statuts instaurent un droit de préemption, concédé selon un ordre de préférence, qui interdit au vendeur de choisir librement l’acheteur qu’il entend86. Dans la hiérarchie des titres, la famille est préférée aux associés qui sont eux-mêmes préférés aux propriétaires des biens voisins. Au-delà de ces trois cercles, nul ne peut se prévaloir d’un droit supérieur sur la vente. Au sein de la famille, la préférence est, d’abord, accordée aux descendants directs du vendeur, qui sunt prole vendere volentis, puis aux parents consanguins ou à leur descendance masculine et, enfin, aux collatéraux qui ne descendent pas de la même lignée agnatique87. Quand aucun parent ne fait prévaloir ses titres, le droit de préemption revient aux associés, sinon au voisin qui a la plus grande surface commune avec l’habitation mise en vente. Il n’est pas surprenant que la proximité territoriale concède un droit sur la propriété alentour, car le principe qui guide les statuts est la stabilité : stabilité des familles, d’abord, par la conservation du patrimoine au sein de la gens ; stabilité, ensuite, des affaires commerciales en favorisant les associés ; stabilité, enfin, de l’agencement spatial des patrimoines en offrant la possibilité au plus proche propriétaire de s’étendre. Le même souci de conservation des structures de la propriété urbaine inspire également l’ordre de confiscation des biens des débiteurs par le Sopragastaldo : les biens meubles sont saisis avant les propriétés situées hors de Venise qui sont elles-mêmes préférées à celles sises en ville.

52Le caractère conservatoire de la législation de 1242 était renforcé par une réduction du prix accordée aux acheteurs selon la place qu’ils occupaient dans l’ordre de préférence88. L’existence d’un prix de faveur constituait un puissant instrument de conservation des biens au sein de la gens, en même temps qu’elle avantageait l’acheteur qui contribuait à la préservation de l’unité du patrimoine familial. Mais les bénéficiaires du droit de préemption sont privés de cet avantage, en 1346, selon les nouvelles dispositions du chapitre 35 du Livre VI des Statuts d’Andrea Dandolo89. L’abolition de la réduction s’inscrit dans un contexte caractérisé par un affaiblissement du poids et de l’unité de la famille élargie90. En supprimant l’avantage financier qui pouvait inciter les parents à se prévaloir de leur droit, le nouveau règlement facilite la circulation des biens hors de la famille, au bénéfice notamment de ceux avec qui sont nouées des relations commerciales et qui ont besoin de garanties.

53Dès lors, la défense des intérêts de la famille n’est plus exclusive, mais elle continue d’inspirer toute la réglementation. Le droit de préemption en demeure la pierre angulaire ; il le restera jusqu’à la fin de la République. Cet aspect des statuts permet de mesurer combien la législation vénitienne est originale par rapport au droit romain. Elle en est, certes, imprégnée, de même qu’elle a été influencée par le droit grec à cause de la longue dépendance envers l’Empire byzantin, mais elle ne le considère pas comme source exclusive du droit comme le suggèrent les Statuts de Tiepolo qui accordent une place à la coutume. L’existence d’un droit de préemption en matière immobilière est l’un des signes de cette indépendance, dans la mesure où il constitue une entorse au droit romain, notamment au Code justinien, dans lequel le titulaire du droit de propriété est libre de vendre à la personne de son choix91.

54L’application du droit de préemption a d’importantes conséquences car elle oblige l’autorité publique à encadrer la procédure pour assurer la publicité de la vente et désigner les ayants droit. Cette fonction est confiée, par délégation ducale, aux juges de l’Esaminador, qui se transforment en véritable instance de régulation et d’uniformisation de la procédure de vente, dans la mesure où les vendeurs ne peuvent se soustraire à leur contrôle92. Obligation est faite au vendeur de déclarer ses intentions en adressant au doge une cedula qui est transmise à la cour93. Dans un second temps, les juges engagent une expertise qui débouche sur une estimation et le relevé des confins du bien par les délégués des cours du palais (Quattro Ministeriali). L’autorité publique ne se contente donc pas seulement d’encadrer la procédure, mais elle va jusqu’à fixer le prix à partir duquel la réduction sera calculée. Les juges rendent alors publique l’offre de vente par proclamation (stride), à Saint-Marc, le dimanche suivant et les jours qui suivent et, à Rialto, du lundi au mercredi. Durant 30 jours, à compter de la proclamation, quiconque est en droit de se prévaloir de la préemption, est invité à notifier aux juges son intention d’acheter et à verser un dépôt égal à 10 % de la valeur estimée. La cour adjuge la vente au mieux placé dans l’ordre de préséance. L’étape suivante de la procédure introduit une distinction entre la propriété et la possession. Si le transfert de propriété est validé, après l’adjudication, par un acte stipulé devant notaire, la possession effective du bien se réalise en deux temps : l’acheteur reçoit, d’abord, une investiture provisoire (investitio sine proprio) d’une durée d’un an durant lequel il a la jouissance de l’usufruit de l’immeuble94. À l’issue de cette période, il reçoit une investiture d’une durée d’un mois (investitio ad proprium), qui lui confère la disponibilité matérielle du bien. L’investiture, qui a le caractère d’un acte juridique, faisait l’objet d’une cérémonie en présence de témoins et d’un représentant des cours du palais dénommé ministerialo. L’investiture provisoire a pour but de permettre aux ayants droit qui étaient absents de Venise durant les stride de déposer une réclamation (clamor) auprès de la cour du Proprio. La procédure est également ouverte aux créanciers du vendeur. En cas de recevabilité, l’acte de vente précédent est annulé et un nouveau contrat est conclu entre les deux parties.

55Les amendements apportés au xiv^e siècle, notamment celui relatif à la suppression de l’avantage financier, ne changent pas l’esprit de la législation, même s’ils en atténuent la portée. Le droit de préemption, qui entrave la liberté du vendeur de choisir l’acheteur, est maintenu et conserve le même ordre de préférence ; l’autorité publique, par le truchement des juges de l’Esaminador, en reste la garante ; seule la procédure a subi par la suite de notables modifications.

2) L’évolution de la tutelle publique à l’époque moderne

56La conception patriarcale de la famille qui avait présidé à la rédaction des statuts au xiii^e siècle a considérablement perdu de sa vigueur à l’époque moderne. Dès la fin du Moyen Âge, on peut lire dans les écarts de fortune entre les différents rameaux familiaux et dans les pratiques successorales, qui favorisent en l’absence de descendance mâle les parents proches, fussent-ils d’un autre lignage, l’affaiblissement de la gens, unie autour du nom et créatrice d’obligations pour chacun de ses membres. Mais cela ne veut pas dire que la législation sur les transferts de propriété soit obsolète car les principes qui l’inspirent, la permanence et la conservation, demeurent des valeurs communément partagées. Elle reste une ressource que les parents et les voisins peuvent mobiliser pour conserver leurs positions dès lors qu’ils en ont les moyens. En favorisant le statu quo, ou du moins en limitant un changement trop rapide des structures de la propriété urbaine, la loi bénéficie en premier lieu au patriciat qui étend son contrôle sur la majorité du bâti.

57L’ordre de préférence sur lequel est basé le droit de préemption demeure inchangé : les parents légitimes de l’agnation et les collatéraux jusqu’au quatrième degré ont la priorité sur les copropriétaires du fonds qui eux-mêmes ont un droit supérieur aux propriétaires voisins95. Dans le cas où un voisin et un parent collatéral, possédant également un bien attenant, voulaient faire prévaloir leur droit, l’avantage revenait à celui qui avait la plus grande longueur ou hauteur commune avec l’habitation mise en vente96. Quand les biens étaient hypothéqués, les règles ordinaires étaient suspendus au profit du créancier qui pouvait user du droit de préemption97.

58Au cours du xvii^e siècle, le législateur apporte des réponses à des configurations juridiques particulières qui vont dans le sens d’une plus grande libéralisation du marché. En mai 1602, dans un contexte politique dominé par les tensions avec le Saint-Siège, le Sénat interdit aux institutions ecclésiastiques d’acquérir des biens vendus par des laïcs en s’appuyant sur le droit de préemption concédé aux voisins98. La mesure s’inscrit dans une politique plus ample de limitation de la croissance de la propriété ecclésiastique que l’État cherche à imposer depuis le milieu du xvi^e siècle99. Les changements de législation les plus importants portent sur la possibilité d’user du droit de préemption lors de ventes aux enchères. On compte autant de règles qu’il y existe de types de ventes. Celles qui sont réalisées en faveur du fisc ou de créanciers privés sont considérées comme des ventes ordinaires et donc soumises à la législation commune. Les ventes de biens légués à des institutions ecclésiastiques, dont s’occupaient les Dieci Savi alle decime, ouvraient droit, depuis décembre 1536, à préemption, mais seulement en faveur des parents du légataire100. Enfin, aucune préférence n’était accordée dans le cas des ventes à l’encan de biens communaux101. Durant tout le xvii^e siècle, ces règles demeurent inchangées. Elles évoluent en 1706 dans le sens d’une plus grande ouverture à la faveur de la suppression du droit de préemption concédé aux consanguins et aux parents dans les ventes aux enchères conduites par les magistratures chargées de récupérer les dettes impayées tant au bénéfice du fisc que des particuliers102. La mesure doit cependant être évaluée en fonction de la modestie de ce type de ventes dans les échanges immobiliers au début du xviii^e siècle. La hiérarchie des droits qui s’impose aux ventes ordinaires empêche toute réelle libéralisation juridique du marché.

59Les évolutions les plus notables par rapport aux Statuts de Jacopo Tiepolo regardent, en revanche, la procédure elle-même, sans que l’on soit en mesure de préciser les différentes étapes du processus103. Le changement le plus décisif vient du fait que la transaction a déjà eu lieu quand intervient la cour de l’Esaminador. Ce n’est plus au vendeur, mais à l’acheteur que revient l’obligation de notifier son acquisition auprès des juges. Ces derniers confient le soin à un représentant des cours du palais d’annoncer la vente passée par proclamation (stride) dans la paroisse où est situé le bien et chargent l’officier (comandador) d’informer par un avis (cognito) les parents du vendeur et les voisins de l’immeuble. Si quelqu’un veut faire valoir son droit de préemption, il doit citer le vendeur et l’acheteur devant l’Esaminador en déposant une réclamation (clamor) durant la durée des stride fixée à 30 jours ou durant l’année qui suit, après quoi la requête n’est plus recevable. Dans le cas de figure où la vente n’aurait pas fait l’objet d’une déclaration, les ayants droit disposent d’un délai de 30 ans pour déposer une réclamation104. Suivant les règles des Statuts, la cause est traitée par la cour du Proprio et la sentence rendue par celle de l’Esaminador.

60La double investiture sine proprio et ad proprium reste juridiquement en vigueur. Mais elle n’est plus explicitement mentionnée dans l’acte de vente. Il y est fait référence uniquement au cours de la procédure de préemption : on peut en juger à la lecture des sentences de l’Esaminador qui accèdent à la demande de préemption parce que la réclamation a été effectuée alors que l’acheteur ne jouissait que de l’investitio sine proprio105. Compte tenu de l’évolution de la procédure, il semble que la fin de période des stride marque une étape importante pour l’acheteur. Il reste, certes, exposé à l’annulation de la vente, mais il s’est engagé dans le contrat de vente à acquitter la totalité du montant de la vente à cette date106.

61Les cérémonies auxquelles les investitures médiévales donnaient lieu semblent avoir disparu, du moins n’apparaissent-elles pas à travers la documentation notariale et judiciaire. Le geste de remise des clés, en présence de témoins, qui marque la prise de possession, revêt cependant une grande importance. Un acte concernant l’échange de deux maisons en 1629 est explicite : « l’une et l’autre des parties aura évacué et laissé libre son édifice et l’aura remis avec les clés en main, chacune alors s’entendra recevoir la possession [...] »107. Le rituel tend à prouver que le droit de propriété a besoin d’un geste formel pour être validé108. La prise de possession qui en droit découle de la propriété, s’avère en vérité indispensable à l’affirmation de celle-ci sur le bien. Le poids conféré à l’acte concret laisse percer toute l’ambiguïté du droit de propriété, car il postule une forme d’équivalence entre la propriété et la possession, ou du moins confère un rôle à la situation de fait dans l’affirmation d’une situation de droit.

62Ultime remarque : par rapport aux statuts primitifs, la tutelle de l’autorité publique ne s’étend plus, à l’époque moderne, sur tout le déroulement de la vente, de la déclaration d’intention du vendeur jusqu’au transfert effectif de la propriété. Il intervient après la conclusion de l’acte de vente pour en faire la publicité et informer les bénéficiaires potentiels du droit de préemption. Les effets sont d’importance sur le mode de circulation de l’information en amont de la vente. La puissance publique ne joue plus aucun rôle dans la diffusion des offres de vente qui sont destinées à emprunter des canaux informels.

63De même, avant la deuxième moitié du xviii^e siècle, il n’existe aucun journal qui insère, entre les chroniques locales, des annonces relatives aux ventes immobilières ou aux propositions de location. Il faut attendre la diffusion de l’éphémère Novellista Veneto, en 1775, et surtout celle bi-hebdomadaire de la Gazzetta Urbana Veneta d’Antonio Piazza, de juin 1787 à juin 1798, pour que l’offre immobilière bénéficie de relais anonymes109. Jusqu’au deuxième tiers du xviii^e siècle, l’information circule à travers les réseaux personnels, par l’intermédiaire des agents et des notaires, très rarement par voie d’affichage public ; elle est nécessairement fragmentaire, partielle et inégale selon le réseau social des individus.

64Il importe de redire combien une législation fondée sur le droit de préemption a des effets considérables sur le déroulement des ventes et les mécanismes du marché. Le premier est de reporter dans le temps le transfert de propriété définitif et d’introduire une longue période d’incertitude pour l’acheteur qui est exposé à une annulation de la vente. Afin d’écarter les risques, il est possible qu’il cherche à obtenir des assurances avant la transaction auprès des ayants droit. Mais ces investigations ne font qu’ajouter une étape à une procédure qui prend au moins une année.

65La législation impose, par ailleurs, des règles contraignantes à tous, au nom de droits dont peu se prévalent. Le constat vaut déjà pour la fin du Moyen Âge, durant laquelle les réclamations de parents sont peu nombreuses, sans doute parce que la vigueur des solidarités lignagères permettait une entente préalable110. Il vaut plus encore pour le xvii^e siècle au cours duquel les sentences de la cour de l’Esaminador représentent au mieux 5 % des ventes (voir infra). Un si faible recours aux outils juridiques tend à prouver que si des ventes entre parents et voisins ont lieu, elles se déroulent à l’amiable. Le droit en soi, surtout depuis qu’il ne s’accompagne plus de remise sur le prix, n’est pas une condition suffisante pour se porter acquéreur, à la fois parce qu’il doit compter avec les disponibilités financières des ayants droit et parce que le principe qui l’inspirait, le devoir de contribuer à la conservation du patrimoine familial, a perdu de sa vigueur. Il demeure cependant une ressource efficace, notamment pour les voisins qui cherchent à conforter leur implantation dans l’espace sans avoir à négocier à l’amiable. Faute de pouvoir pénétrer dans l’intimité du choix des acteurs, il est difficile de dire si une législation aussi rigide a eu un effet dissuasif sur les ventes. Il est possible, toutefois, qu’elle ait incité les vendeurs comme les acheteurs à anticiper la réglementation, en l’intégrant à leur pratique, pour échapper au retard qu’occasionne une longue procédure.

66En qualité de garant du droit, la puissance publique s’immisce dans les mécanismes du marché, en imposant à la procédure de vente un déroulement précis. Certes, elle n’exerce pas un contrôle direct sur les mutations en mesure de réguler les flux, ne serait-ce que parce qu’elle n’a pas les moyens d’empêcher une vente conforme à la législation, et parce que l’absence de déclaration devant la cour de l’Esaminador n’invalide pas la vente si personne par la suite ne s’y oppose. Elle n’a donc pas l’ambition d’encadrer le marché, mais seulement de veiller au respect de droits qui visent à préserver les structures de la propriété. Le contraste n’en est pas moins saisissant avec le marché locatif où elle ne joue qu’un modeste rôle régulateur. Si l’État met tout de même à disposition, par l’intermédiaire des Procurateurs de Saint-Marc et indirectement par celui des Scuole, des logements bon marché qui allègent la pression sur les prix au bas de l’échelle sociale, il ne cherche pas à peser directement sur le mouvement des loyers. À la différence de Rome, où le pouvoir pontifical a cherché à freiner la poussée des loyers au milieu du xvi^e siècle, on ne rencontre aucun effort de ce genre à Venise, alors que la hausse y est soutenue au cours du xvi^e siècle111 De telles dispositions ne sont, certes, plus à l’ordre du jour aux xvii^e et xviii^e siècles car la rente urbaine s’est stabilisée ; mais la différence de traitement entre le marché immobilier et le marché locatif témoigne du souci de la classe dirigeante de veiller, avant tout, à la défense de ses intérêts.

3) L’esprit de conservation : le fidéicommis

67La procédure d’encadrement du marché fait écho à des pratiques sociales et des ressources juridiques plus amples, qui visent à maintenir l’intégrité du patrimoine et le soustraire aux échanges. Le fidéicommis en est l’instrument emblématique. Rappelons qu’il s’agit d’un acte privé par lequel le testateur lègue tout ou partie de ses biens à un héritier, en l’obligeant à les conserver et à les transmettre ensuite à une tierce personne, qui a été désignée selon l’ordre de succession qu’il a lui-même fixé112. Dans son principe, il est perpétuel et empêche les héritiers de disposer librement de leurs biens.

68Dans le milieu nobiliaire, en Italie comme dans le reste de l’Europe, avec des variantes, le fidéicommis a connu une très large diffusion, qui ne peut être ramenée à une cause unique113. Le contexte économique a indéniablement pesé sur cette évolution dans la mesure où la part toujours plus grande occupée par la propriété foncière et immobilière dans les fortunes, les difficultés financières qui assaillent certaines familles et l’extinction de lignages patriciens rendent nécessaires l’adoption d’instruments susceptibles de maintenir l’unité de tout ou partie du patrimoine et de le soustraire aux échanges. En ce sens, le fidéicommis s’insère dans une politique de conservation patrimoniale plus vaste, qui dispose de toute une gamme d’outils : l’exclusion des filles de l’héritage, le célibat et la réduction du nombre des mariages.

69Au-delà des motivations strictement économiques, il est important de mettre l’accent sur des raisons d’ordre culturel qui viennent éclairer la relation que l’individu et la famille entretiennent avec la propriété. Si le testateur souhaite rendre inaliénable le patrimoine qu’il laisse à sa mort et empêcher ses descendants de le dilapider, c’est parce qu’un lien étroit existe entre l’avoir et l’être, entre un bien, qui possède une dimension subjective, et celui à qui il appartient et qui s’identifie à lui114. L’union entre l’avoir et l’être n’est pas étrangère à l’esprit du temps depuis qu’elle a été théorisée par la théologie morale franciscaine. Pour celle-ci, le dominium sur les choses est une dimension du sujet qui contribue à distinguer le soi de l’autre. La propriété n’est donc pas seulement une accumulation de richesse ou un attribut de pouvoir, elle indique vis-à-vis d’autrui les limites de soi. La Seconde scolastique n’a fait que reprendre à son compte cette conception en assimilant la propriété à une qualité intrinsèque du sujet, à une réalisation de soi et à l’affirmation de sa souveraineté. Si l’on conduit le raisonnement à son terme, la conservation de la propriété n’est autre que la défense du sujet.

70Dans quelle mesure cette conception a-t-elle pu dicter les comportements ? Il est périlleux d’apporter une réponse, tant le rapport entre le discours théologique et les mentalités n’est pas immédiat. Il est seulement permis de constater la correspondance troublante entre une pensée et des pratiques qui associent fortement l’avoir et l’être. Mais dans le cas précis du fidéicommis, l’être ne doit pas être confondu avec le sujet individuel. Il s’agit d’un être collectif : la famille, entendue comme filiation agnatique, pour laquelle le testateur prend des dispositions jugées conformes à son intérêt et qui engagent l’avenir. Il serait erroné de croire qu’il entend continuer à contrôler, après sa mort, les biens qu’il possédait, car il agit en sorte que ce soit la famille qui ne puisse jamais, à l’avenir, s’en séparer115. L’individu, dont les droits sont subordonnés à ceux du groupe auquel il appartient, est perçu comme un chaînon dont la mission est de transmettre, de génération en génération, l’intégralité du patrimoine qui n’est pas seulement la condition de la survie de celui-ci, mais qui est son être même116. L’idéal poursuivi est de soustraire la famille à l’inconnu, à l’instabilité ou encore aux caprices de ses membres, pour assurer la pérennité de son rôle social.

71À Venise, le fidéicommis est inséparable de la sphère publique, dans la mesure où les intérêts de l’État se confondent avec ceux du patriciat qui collectivement en est le dépositaire. Les familles acceptent que l’autorité publique veille à l’inaliénabilité des biens et au respect de la dévolution successorale et celle-ci reconnaît la légitimité d’un acte privé qui n’est pas complètement conforme au droit commun117. Dès lors, le fidéicommis répond à une double vocation : l’immobilisation des patrimoines et la préservation des équilibres du pouvoir et du rôle social des familles. Il n’est donc pas étonnant que les choix normatifs de l’État relatifs au fidéicommis soient guidés par le souci de conforter les positions du groupe dirigeant118.

72Le fidéicommis ne saurait limiter ses effets aux familles qui l’ont mis en œuvre et aux pouvoirs publics, il a des répercussions sur tout le fonctionnement de la société, car il entre en conflit avec d’autres instances de protection (la dot notamment) et nuit aux intérêts des prêteurs et des créanciers puisqu’on ne peut saisir un bien soustrait à la règle commune. L’État juge, en effet, que les biens liés ne peuvent servir à rembourser les dettes contractées tant à l’égard de particuliers que du fisc119. Il prend le risque de faire passer les intérêts de classe avant le bien commun, en affaiblissant les garanties de recouvrement dans une économie où le système de crédit joue un rôle fondamental. Un tel principe a pour effet de réduire le nombre d’immeubles mis en vente pour acquitter une dette. Dans les faits, l’interdiction est contournée en cédant à long terme l’usufruit du bien au créancier120.

73De manière générale, le fidéicommis constitue une entrave à la libre circulation des biens sur le marché. L’inaliénabilité n’est pas absolue, mais strictement contrôlée par les pouvoirs publics qui cherchent à concilier le respect de la volonté du testateur et les intérêts immédiats des descendants. L’échange ou la vente de biens fidéicommissaires est soumis, depuis 1546, à l’approbation du Grand Conseil, qui est tenu de prononcer la grâce avec au moins les 5/6 des voix121. L’examen des registres des grâces met en lumière la nette prédominance des demandes d’échanges par rapport à celles de ventes122. Cela ne saurait signifier que ces dernières sont insignifiantes. D’abord, parce que la levée du fidéicommis (et la substitution d’un autre bien) est souvent l’étape préalable à la vente du bien libéré123. Ensuite, parce que les propriétaires déterminés à vendre peuvent se soustraire à la procédure légale dont l’issue est incertaine.

74Si le fidéicommis constitue, dans ses principes, un obstacle aux échanges, il est extrêmement difficile d’évaluer son incidence réelle sur le marché immobilier. Pour y parvenir, il faudrait être en mesure de connaître la part du stock immobilier affectée par la pratique et le nombre de ventes qu’elle a empêchées ou retardées. Rappelons, faute de mieux, quelques faits établis ; le fidéicommis est d’un usage très répandu parmi les familles patriciennes, voire au-delà de ce cercle124. Or celles-ci sont en possession de l’essentiel du sol urbain. Même si le fidéicommis ne s’applique pas forcément à l’intégralité de leur patrimoine, son aire d’extension est donc loin d’être négligeable. On peut tenter de mesurer sa capacité de rétention à l’aune du volume des ventes qui ont lieu au début du xix^e siècle, une fois que les liens juridiques ont été dissous125. Des patriciens vendent alors massivement pour acquitter les dettes accumulées dans les décennies précédentes. Faute de cerner, à grande échelle, les effets réels du fidéicommis, il importe de recentrer l’attention sur l’essentiel. L’existence d’entraves juridiques informe d’une volonté privée et publique de conservation, qui inspire très largement les comportements patrimoniaux. Si ceux qui cherchent à tout prix à soustraire les biens à la concurrence économique et qui se dotent d’instruments appropriés sont si nombreux, c’est que l’avoir n’est pas seulement une marchandise, mais qu’il est consubstantiel à l’affirmation du statut de la famille. Dans cette perpective, la vente lui porte atteinte.

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75Si les régimes complexes de propriété n’ont pas prise sur les échanges car ils sont très peu répandus, cela ne veut pas dire que le marché est affranchi de toute servitude. Les limitations apportées aux ventes sont de deux ordres. Il existe, d’abord, de fortes contraintes légales qui s’imposent aux comportements individuels. La libre concurrence, si tant est qu’elle puisse être parfaite, est contrariée par une série de droits destinés à préserver les structures de la propriété. Ainsi, l’encadrement juridique du marché dont les principes sont, peu ou prou, restés inchangés depuis le xiv^e siècle, malgré une évolution de la procédure de contrôle, vise à limiter les effets de dispersion des ventes en favorisant le rachat par les parents et les voisins au nom de la conservation de l’unité patrimoniale et de la continuité territoriale. Que les procédures de préemption soient, dans les faits, peu nombreuses, n’atténue pas l’importance de règles qui prennent sens, à l’époque moderne, à la lumière d’autres instruments juridiques, notamment le fidéicommis, destiné à interdire la dispersion du patrimoine hors de la famille. L’existence même de ces instruments juridiques, quelle que soit l’intensité de leur usage, rend le fonctionnement du marché très différent d’un modèle ouvert et impersonnel. L’ensemble de ce dispositif est l’expression légale de règles sociales qui refusent l’idée du libre commerce en matière immobilière et patrimoniale. Cela signifie que, dans une société dominée par l’idéal de conservation, au-delà même de la sphère patricienne, la vente est perçue comme une menace. Il faut le garder à l’esprit pour comprendre l’activité du marché.