Une urbanisation littorale et diffuse

1Le choc urbano-touristique décrit précédemment a conduit à ce que l’on peut appeler le « retournement du territoire balanin »55, aussi bien en matière de démographie, d’économie ou encore de modes de vie. Ces profondes mutations transparaissent dans l’évolution des paysages ruraux qui sont marqués à la fois par la reprise de la végétation et par l’avancée de l’urbanisation littorale (Illustration 16).

2L’analyse des modes d’occupation des sols et des mutations foncières permet d’appréhender plus précisément les conséquences de ce retournement territorial : les changements de vocation de l’espace et les conflits entre usages concurrents56 ou les valeurs vénales de la terre sont autant d’indicateurs qui peuvent être produits à partir d’une observation foncière spatialisée.

3En premier lieu, le suivi spatio-temporel de l’évolution du bâti57 met bien en évidence l’étalement urbain qui s’est produit depuis les années 1970 suite au 1^er choc urbano-touristique qu’a connu la Balagne. On note que l’urbanisation s’est diffusée au sein des dents creuses des villes de Calvi et L’Île-Rousse mais aussi de façon concentrique depuis ces deux villes et autour des villages de piémont qui constituaient l’essentiel de l’habitat dense dans les années 1970 ; l’étalement de la tâche urbaine fut également très influencé par le développement des réseaux routiers, longeant la route nationale bordant la frange côtière ainsi que les routes secondaires d’accès aux villages rétrolittoraux (Cartes 10 à 12).

4L’ouverture d’espaces à l’urbanisation s’est également faite à proximité du trait de côte, « les pieds dans l’eau », autour de lotissements touristiques et/ou dédiés au résidentiel secondaire, comme l’illustre bien l’exemple de la Marine de Davia construite sur la commune de Corbara dès les années 1970 et dont l’emprise spatiale s’est très largement étendue depuis (Figure 15).

5Il convient enfin de remarquer que la dissémination importante du bâti individuel conduit à un indéniable mitage de l’espace dont les conséquences paysagères et économiques pour la collectivité sont très largement décriées, en Corse comme ailleurs.

6Désormais, comme l’illustre la carte 13 construite par la méthode des noyaux de densité, l’urbanisation s’est tellement étendue, voire distendue, que la tâche urbaine finit par connecter :

• D’une part, les communes littorales et les communes de piémont : avec la saturation de la frange côtière, le report des constructions s’est fait en direction des villages de piémont. Ainsi, on observe qu’en 2007 Calvi et Calenzana sont connectés ainsi que L’Île-Rousse avec tous ses villages rétrolittoraux (Monticello, Santa-Reparata, Corbara, Aregno) ;

• D’autre part, les aires d’influence de Calvi et l’Île-Rousse, qui se recoupent en la commune d’Algajola.

7Cette analyse de la dynamique d’urbanisation de la Balagne depuis les années 1970 met donc en exergue que le système est caractérisé par une rupture nette avec l’organisation « traditionnelle » des terroirs méditerranéens, qui s’appuyait jusqu’alors sur le triptyque hortus/saltus/silva. La nouvelle organisation spatiale qui résulte du « retournement territorial » remet en cause l’articulation villes-campagnes qui avait perduré tant bien que mal aux périodes antérieures, en dépit des bouleversements politiques et économiques. Ces profondes mutations interpellent quant au maintien de l’équilibre entre usages de l’espace et posent la question de la durabilité du système territorial.

Un foncier rural sous pression

8Tourisme et agriculture se nourrissent des mêmes lieux et se concentrent en priorité dans les plaines côtières fertiles et accessibles, ce qui génère des conflits parfois très tendus entre les deux activités. Cette concurrence foncière est d’autant plus aiguë que l’insularité dans ses limites géophysiques renvoie à la finitude de l’île et par là même, à un stock limité de ressources naturelles non renouvelables. En réalité, l’exiguïté de l’espace tient aussi et surtout à la rareté des droits fonciers d’exploitation dans des contextes insulaires où les droits coutumiers (bail verbal par exemple) se heurtent à la propriété individuelle et où l’indivision peut contribuer au blocage foncier. L’attachement à la terre et à l’identité locale, très présent au sein des sociétés rurales méditerranéennes et insulaires, et la rapidité des mutations territoriales tendent aussi à expliquer la prégnance du fort sentiment de dépossession foncière développé par les sociétés locales58.

9Tandis que les espaces naturels sont relativement bien préservés par un arsenal législatif riche mais complexe, le foncier rural sert au contraire de réserve pour les projets d’urbanisation59. En conséquence, la forte demande urbano-touristique pousse le prix du foncier rural à la hausse : selon Janine Renucci, le prix de la terre agricole sur le littoral balanin était de 1 Franc/m² en 195660 ; il est passé à 6 € ₂₀₀₈/m² en 199861 et à 27€ ₂₀₀₈/m² en 2008 pour l’ensemble des communes littorales de Calvi, Lumio, Algajola, Corbara, Monticello, L’Île-Rousse, Belgodere (Carte 14)62.

10Ce niveau des valeurs vénales est largement supérieur au prix véritablement agricole, c’est-à-dire au prix d’une parcelle échangée sur le marché et dont l’usage pour la production agricole63 est avéré suite à la transaction. On remarque que le prix de la terre atteint les valeurs les plus élevées sur la frange côtière et dans les villes où la ressource est rare (Algajola et l’Île-Rousse notamment, communes urbaines saturées, de très petite superficie). En Balagne, comme sur d’autres littoraux d’ailleurs64, ce prix tend à décroître lorsqu’on s’éloigne du trait de côte vers l’intérieur des terres.

11La pression qui s’exerce sur la terre agricole représente une véritable contrainte pour le développement agricole et rural : renchérissement du coût du facteur de production, difficultés à trouver du foncier disponible, morcellement des exploitations et conséquences en termes d’organisation du travail, frein à la structuration de l’outil productif, etc. Les impacts sont réels et la gestion des espaces agricoles est un enjeu central pour la structuration des exploitations et le développement de l’agriculture, toutes spéculations confondues, en Balagne65 comme ailleurs66.

12Cette situation foncière extrêmement tendue témoigne d’un problème d’accession à la propriété et d’un phénomène de ségrégation socio-spatiale qui déborde largement le cadre du développement agricole comme l’illustrent les quelques indicateurs suivants : de façon générale, sur le marché foncier rural du littoral corse67, rares sont les acquéreurs de profession agricole (moins de 10 %) et un quart des transactions ont été réalisées par des acheteurs déclarant une adresse de résidence principale hors de Corse68.

La revalorisation touristique des patrimoines ruraux

13Tandis que le tourisme contribue très largement à l’urbanisation du littoral balanin et tend à exercer une pression foncière indéniable sur les espaces ruraux, en contrepartie, la demande touristique peut agir comme un puissant levier de développement local69. Les touristes cherchent désormais à consommer un « panier de biens et services territorialisés », panier spécifique du territoire visité70. Dans ce contexte, le tourisme fonctionne comme un intégrateur de la demande de patrimoine rural.

14Les acteurs du territoire de Balagne ont d’ailleurs entrevu très tôt cette opportunité de revalorisation des patrimoines locaux et de la ruralité : dès les années 1980, les populations locales ont pris conscience des externalités négatives générées par un tourisme balnéaire de masse, saisonnier et très littoralisé, et ont décidé de s’investir dans un renouveau touristique qui s’inscrit plus largement dans le mouvement de riacquistu de la culture insulaire et de soutien à l’« économie identitaire »71. S’appuyant sur une gouvernance locale dynamique et spécifique dans le paysage insulaire corse72 les acteurs locaux ont choisi de développer leur territoire autour du couple « Nature - Culture ». Dès lors, c’est un tourisme plus respectueux des hommes et des territoires qui est prôné : un « tourisme intégré socialement, spatialement et économiquement »73. En ce sens, les articulations entre le tourisme et les activités traditionnelles comme l’agriculture sont encouragées par de nombreux projets de développement et d’aménagement.

15On constate ainsi que, tandis que la fréquentation n’a cessé d’augmenter et que le tourisme balnéaire persiste, d’autres formes de tourisme se structurent : entre autres exemples, l’agritourisme est un marqueur des complémentarités qui se tissent à nouveau entre les espaces (littoral/intérieur), les activités (agriculture/tourisme) et les hommes (résidents/touristes). On note que depuis 2003, en Balagne comme partout en Corse, les projets agritouristiques bourgeonnent : de nombreuses initiatives voient le jour, du classique hébergement à la ferme proposé comme complément du revenu agricole, à la prestation complète et intégrée combinant hébergement, restauration et loisirs à la ferme, en passant par des activités plus innovantes comme les balades patrimoniales de découverte de la faune et la flore locales74.

16Dans le même sens et comme il a été vu dans la section précédente, un regain démographique commence à animer les villages rétrolittoraux et les arrière-pays qui s’investissent dans la revalorisation des produits locaux, la remobilisation d’un foncier devenu improductif, et la revalorisation des espaces et paysages agraires. Certains circuli et giardini sont réhabilités et réappropriés par des collectifs d’acteurs du territoire à l’image des jardins de Pigna (Encart 2) ; des chemins de servitude et des parcours pastoraux sont entretenus pour des usages productifs, voire parallèlement, pour de nouveaux usages de loisirs75.

17La réhabilitation des terrasses et jardins (Illustration 17), la revalorisation des sentiers pastoraux, ou encore la touristification des propriétés rurales par des hommes qui tentent de donner une seconde vie aux savoirs et savoir-faire « traditionnels », peuvent représenter autant de sources de cristallisation des structures productives anciennes transmises en héritage, en réarticulant villes et campagnes, littoral et arrière-pays. Ces permanences du système territorial sur le temps long ne seraient-elles pas finalement les ferments d’une adaptation du système balanin actuel dont on pourra dire dans quelques dizaines d’années qu’il aura finalement été résilient ?